上海地产集团的地黄业务及盈利模式 148亿的林三滨江项目再次上市

(原标题：148亿元再度举牌林三滨江项目的上海地产集团地黄业务及盈利模式)

2023年初，上海地产集团向市场投放了三宗耕地。

3月7日，上海地产持股73.75%的上海地产林三滨江生态建设有限公司发布共开泰两家企业的股权和债权，转让底价合计超过147亿元。

其中，上海德明置业有限公司80%股权及转让方对目标企业59.49亿元债权的底价为61.71亿元；上海明军置业有限公司80%股权及转让方对目标企业的债权71.18亿元，转让底价略高于德明地产，达到86.06亿元。

德明地产和云明地产的资产规模不大，但分量很足：两家公司的三块土地位于上海林三滨江板块，总建筑面积40.69万平方米，其中两块地多为商住用地，三块地经过土地整备后投入市场。

仔细计算显示，自2021年以来，上海地产集团已挂牌转让了多个位于林三滨江地区的项目，而最新一笔交易的买家是华润。

玩家或已进入竞技场。

去年10月底，华润以底价从上海地产集团手中接管上海德泽置业有限公司90%股权及相关债权，交易价格为35.26亿元。

值得注意的是，德泽地产拥有的土地也位于浦东林三滨江地区。本次交易的正式完成，意味着华润继2107年后再次公开落户上海。

华润接手的地块分为多个子地块，均为商品房混合地块，分为林三楔形绿地35号、36号、37号.其中，35号地块占地2.15万平方米，为居住用地，36号地块占地1.29万平方米，也为居住用地；37号地块为商业用地，面积8389平方米。

此前，德泽地产已公布了上述地块项目的一版概念规划，拟打造具有海派文化特色的别墅积木。最初的计划是建90-230平米的别墅，平层，别墅产品。

这个方案也被华润采纳了。今年1月底，3个地块项目设计方案初步公示，华润拟建13栋洋房和1个商业项目。

值得注意的是，华润入主一个月后，德明地产和云明地产的股权及相关债权在上交所上市。

在当时的预披露公告中，特别提出转让方在正式挂牌时可以捆绑多个项目。

果然，2022年11月20日，林三滨江西区三宗地块正式出让，土地出让方为德明地产和明军地产。

值得注意的是，上海地产集团经手的这些土地交易，均位于林三滨江西区，或许是因为毗邻的黄浦江比东区占用了更多的滨江资源，该区域的商业体量更有优势，也更为集中。

有市场人士认为，林三滨江地区毗邻浦东前滩，区位优势充分，而林三滨江西区很可能建设一批低密度别墅项目。

以这次列出的三个地块为例。林三滨江11单元毗邻滨江酒店、中电投等项目，地上总建筑面积约9.52万平方米，其中办公面积达到68%，未来将建成商务社区。

林三滨江12单元紧邻轨道交通站，建筑面积13.86万平方米，商住比约1: 1。另外，15单元为纯住宅地块，位于上海小区，建筑面积约17.31万平方米。

由此，就不难理解对o的偏爱

之后，2月17日，华润置地竞得苏州2023年首次土拍起拍价最高的园区——湖西1号地块，总成交价36.43亿元。6天后，华润置地旗下子公司以63.58亿元底价竞得北京朝阳一块综合商业金融服务用地。

华润置地披露的数据显示，虽然2022年3013.3亿元的合同销售金额同比下降4.6%，但华东区域贡献销售金额为962.71亿元，居各区域之首。

从目前市场消息来看，华润是否选择入市还没有最终确定。新媒体还向林三滨江内部人士询问了三个项目的交易情况，称项目正在推进中，具体情况暂时无法透露。

项目出售的背后

事实上，这已经不是上海地产集团第一次打包上市多宗地块了。看它卖的项目，不仅位置集中，而且基本都是耕地项目。

具体来看，早在2021年8-9月，上海地产集团就接连挂出三宗地块，总出让金额超过175亿元。

8月初，上海联合产权交易所将上海地产集团旗下上海鸿基置业有限公司100%股权，转让方10.08亿元债权挂牌转让给目标企业。本次交易底价为13.77亿元，涉及土地位于闵行区虹桥商务区洪欣街。

8月中旬，上海联合产权交易所发布公告，转让上海置业有限公司旗下上海宏泉置业有限公司100%股权及相关债权，底价为29.43亿元。涉及的标的资产也位于闵行区，特别是洪欣街。

值得注意的是，鸿基地产和鸿泉地产出让的两宗地块是2020年10月整合的，从拿地到挂牌仅用了10个月左右。

两块挂牌地块中，一块需要引入发展新材料等产业的企业总部，一块需要引入发展商贸、创新科技等产业的企业总部。取得规划竣工验收许可后，两块地的纳税贡献第一年应不低于2000元/平方米，第二年上升到2500元/平方米，第三年上升到3000元/平方米。

上述地块挂牌三天后，招商蛇口的子公司接手了上海地产集团在虹口的一个项目。交易公告显示，项目公司80%股权及转让方40.61亿元债权转让给目标公司的底价为42.17亿元，而交易价格略有上涨，达到42.23亿元。

据了解，此次出让项目命名为虹口区宏安里项目，包括虹口区四川北路街巷地块和历史风貌保护老改造项目北外滩街巷地块，总面积5.8万平方米。2021年2月被上海地产集团财团以111.35亿元收购，半年后转让给招商蛇口。

有市场人士向观点新媒体透露，李红安项目定位为历史民居，预计2023年第二季度入市。

同年9月，上海地产集团旗下上海林三滨江生态建设有限公司将其持有的上海崧泽置业有限公司95%股权及转让方对标的企业的债权106.25亿元挂出，转让总价121.96亿元。

崧泽地产的资产和之前的企业不一样。它们主要位于林三滨江地区，包括林三镇8个街区的4个地块，总面积超过10万平方米。最终这些地块被中企接手，中企也是上海地产集团旗下的地产平台。

此次交易后，正式拉开了上海地产集团出售林三滨江板块项目的序幕。

绿城中国率先。2022年2月，林三滨江项目再次上市。此次，Hongc的90%股权和债权

随着鸿昌地产的易手，以及近期德明地产和云明地产的上市，上海地产集团逐渐整合了林三滨江板块。截至目前，子公司林三滨江的外商投资企业中，只有一家文化发展公司未挂牌转让，其余6家公司或已入市或被其他大股东加入。

对于以城市更新为主营业务的上海地产集团来说，目前的布局策略和盈利模式更多体现在超百亿项目频繁包装上市的背后。

“除了项目的盈利能力，上海地产集团还要承担很多功能性的责任。城市更新和保障房项目是必须要考虑的，没必要从头到尾跟进所有选定的项目。”

一位机构人士告诉视点新媒体，上海地产集团选择以上市的方式退出一个项目，然后转让给华润、招商蛇口、绿城等房企，不仅可以盈利，还可以帮助回笼资金，投资于需要长期投资的城市更新项目，以及上海正在开发的保障房项目。

“目前，林三滨江地区大部分是耕地。对于急于入市的购房者来说，通过上海地产集团购买土地也是一种比较划算的方式。”上述机构人士补充道，上海地产集团进行的项目出售可能已经成为一种盈利模式，也为市场上有资金实力的房企提供了更便捷的拿地渠道。