观点-九龙仓吴-很多内地民企找我们 但我们需要非常小心(记录)

(原标题：观点|九龙仓吴：很多内地民企找我们，但需要非常小心(记录))

观点网的“谨慎”应该是九龙仓2022财年业绩要传达的主要信号。

3月9日下午，九龙仓北回归线下业绩发布会，董事长兼董事总经理吴、等管理层出席。

年报显示，2022年，九龙仓集团收入180.64亿港元，同比下降19%；营业利润为66.03亿港元，同比下降23%。

受市场疲软影响，九龙仓集团基本净利润下跌92%至3.03亿港元；集团股东份额由盈转亏，亏损17.05亿港元，2021年同期盈利60.19亿港元；每股基本亏损为0.56港元。

根据新媒体的观点，物业发展收入下跌33%至74.62亿港元，营业利润下跌68%至9.35亿港元。内地房产确认收入13%低于毛利较2021年的24%，香港没有确认。

香港物业方面，按份额计算，全年销售额合计10.25亿港元，年末未确认销售额达7.33亿港元。2022年，确认入账的发展物业收入减少79%至7.05亿港元，营业利润减少59%至6.16亿港元。

2022年内地房产销售目标降至90亿元后，任务仍未完成。由于房企违约影响购房意愿等因素，九龙仓集团合同销售额降至42亿元，同比下降70%，主要来自杭州和苏州的项目。

截至2022年底，九龙仓集团未确认销售额85亿元，涉及27.82万平方米，而其2021年的业绩为167亿元和53.64万平方米。

年报显示，九龙仓已近四年未在内地拿地，国内土地储备面积仍为170万平方米。2023年可售面积约60万平方米，目标竣工面积24.73万平方米。

吴表示，内地房地产市场在政策的推动下，已经从卖地转向集中供地。过去几年成功投资土地的机构大部分是国有的，但这似乎已经开始发生变化。大城市时不时会出让少量土地。

他继续表示，该集团有兴趣投资土地，但希望再次观察市场的发展。虽然近一两个月市场形势有所企稳，但趋势能否持续还需观察。“如果市场形势仍然疲软，投资土地的兴趣将会更加谨慎。”

对于是否会接手资金困难的民营企业项目的问题，吴表示，资金困难的企业已经联系集团洽谈购买项目，资金困难管理过的项目可能存在一些陷阱，但可能看不到“笋子真的像甜笋”，所以宁愿参与政府土地拍卖来获得项目。

"捆绑货物的安全方法是做好准备"。九龙仓集团为未售出存货作出的减值拨备总额接近60亿港元。

扣除减值准备后，发展物业资产减少11%至430亿港元(2021年：485亿港元)，其中内地发展物业145亿港元，2021年为249亿港元，减值104亿港元；而在香港开发的物业(九龙仓项目重新归类为待售物业后)为285亿港元，2021年为236亿港元。

吴说，内地房地产市场不景气，去年销售额大幅下降。相信很多开发者都会这么做。如果市场回暖，可以回调或者直接体现在收入上。

九龙仓集团的内地投资物业组合出现近年来首次收入下降，下半年更受打击，收入下跌11%至47.98亿港元。营业利润降至32.26亿港元，同比下降9%。

吴指出，经济与社会发展密切相关

他解释说，物业销售和金融投资的减少导致资金回流，在没有新的项目投资的情况下，资金将用于偿还债务。归还的资金还将用于香港几个正在开发的项目，如占地近100万平方英尺、需要数十亿港元投资的九龙仓库项目。

以下为九龙仓集团有限公司2022年度业绩发布会问答环节实录：

现场提问：今年内地楼市相对回暖。该集团是否有购买土地的计划？

吴：在过去的几年里，大城市已经成为集中卖地，他们中的大多数都成功地投资了土地地块。原因之一是私营企业在过去几年里遭遇了财务困难，因此它们的参与减少了。

然而，这一政策似乎已经开始改变。一些大城市不再集中卖地，而是不定期的少量卖地。

我们有兴趣(购买土地)，但我们仍然想清楚地看到市场发展。因为去年市场发展非常疲软，销售额明显下降，很多专家遭遇资金困难，影响了市场氛围和买家的入市欲望。

今年以来，情况似乎有所好转，大城市市场行情趋于稳定，但不知道是否出现报复性反弹。如果市场仍然疲软，我相信我会更加谨慎地投资土地。

现场提问：公司负债率会进一步下降吗？哪些措施导致了债务减少？

吴：减债的主要资金来源是出售楼房，还有资金回笼。如果没有新项目投入，最好的去处就是还债。

手头的钱怎么花？我们在香港有几处房产正在开发中。最近重建了九龙仓库，占地近100万平方米，需要数十亿港币的投资。

现场提问：你以后会接手资金困难的民营企业的好项目吗？

吴：很多内地民营企业找到了我们，但恰恰是因为资金困难，项目中可能存在一些陷阱，对我们来说可能并不明显，需要非常小心；而当政府拿出新项目的时候，就干净了。

与其想办法去捡一些竹笋，但是不知道是不是真的那么“竹笋”，不如通过正当渠道去找政府投资土地。

至于是和私企合作还是和其他企业合作，我们一直都是合作的。但最重要的是找到一个合适的剧情，选择一些很挑剔的剧情。合适的时候我们会把楼租下来自己投资。

现场提问：疫情对投资房产的影响有多大？未来旅游消费会明显反弹吗？

吴：去年，投资性房地产的表现出现了近年来的首次下滑，这与经济和零售市场有直接关系。

从出租楼的租金回报来看，第一季度问题不大，但第二、三、四季度连续三个季度越跌越深，尤其是12月疫情的政策变化。

一月份有一些恢复，但真正的恢复是在第三周，接下来的六七周市场都很好。

我们看到了一些报复性消费，但这能持续多久？不确定，尤其是到现在为止，大陆的大部分消费能力还是在大陆，临时出国消费的次数并不高。

此外，准入门槛最近才放宽。短途是购物旅游的重点，也有一些长途，比如去欧美，但人数总是较低。

所以我们看好今年的反弹，但是不知道反弹的速度有多快，反弹到多高。