股东大会纪要-保利125亿元增长的未来预期

(原标题：股东大会纪要|保利125亿元增长未来预期)

观点网3月10日下午，保利发展控股集团有限公司召开2023年第二次临时股东大会，审议2023年向特定对象发行a股股票方案的相关议案。

本次股东大会在广州市海珠区保利发展广场召开，保利发展公司董事胡在新、监事及高级管理人员、聘请的律师及股东出席。

追溯本次股东大会的源头，是2022年最后一个交易日12月30日晚间保利发展发布的2023年定增预案。

随后在1月17日，保利发展召开2023年第一次临时股东大会，并通过相关议案。

因为股票发行注册制的全面实施，包括保利发展在内的多家房企的再融资申请都被翻译到了交易所，所以对方案的相关部分进行了修改。

与之前的计划相比，修订后的计划的主要变化是规范了语言和流程应用方法，并增加了投资估算的细节，如成本构成、部分项目和关键点。

据参会股东向观点新媒体透露，注册制之后，搬到了交易所。目前保利发展正在积极跟进，暂时没有进一步的消息，时间表也不是很明确。

保利发展3月1日发布的最新公告显示，本次非公开发行股票募集资金总额不超过125亿元(含)，扣除发行费用后的募集资金净额将用于广州、Xi、大连、南京、合肥等城市的14个住宅项目，15亿元用于补充流动资金。

向特定对象发行股份的目的有两个：一是响应“保财保民生”的号召；二是改善自有资本结构，降低资产负债率，减轻付息压力，从而提高公司盈利能力和抗风险能力，进一步提高公司综合竞争力，增强应对未来市场变化的能力，实现股东利益最大化。

发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司a股股票交易均价的80%，且截至定价基准日最近一期末经审计的发行人归属于母公司普通股股东的每股净资产值较高。

这也意味着新发行股票的价格将有一个下限。

2023年开年后，保利发展从1月3日的开盘价15.53元/股开始，波幅降至3月10日的收盘价14.29元/股。

所以股东担心发行价，而管理层说不能假设股价永远在14元以上。

预案中还提到，当公司股价持续低于每股净资产时，公司将通过二级市场增持、回购股份等措施，督促控股股东、实际控制人积极稳定股价。

此外，第二次股东大会审议的《关于提请股东大会授权董事会办理公司2023年年度报告的议案》

《关于向特定对象发行a股股票有关问题的议案》中提到，按竞价程序簿记建档后拟发行股份数未达到《认购邀请书》拟发行股份数的70%的，簿记建档形成的发行价格可以在不低于底价的前提下进行调整，直至最终拟发行股份数达到《认购邀请书》拟发行股份数的70%。

这两项措施无疑是增量的“稳定器”。

数据来源：公司公告、观点指数整理。

计划投资项目方面，广州保利领秀海项目总投资额达到约67亿元，募集资金计划投资额达到14.5亿元，占比11.6%；怎么

胡主任在新会上说，“争一争三”的综合实力没有变。尽可能兼顾发展质量，片面追求规模和速度，不是保利目前发展的方向。更加注重打造一流企业和品牌，凝聚公司核心竞争力。

根据此前公告，2023年1-2月，保利发展实现签约面积387.35万平方米，同比增长15.33%；合同金额达到638.29亿元，同比增长22.09%。2月份，签约面积203.41万平方米，同比增长35.51%；合同金额达到342.84亿元，同比增长42.98%。

视点指数发布的《2023年2月房地产企业销售业绩》显示，保利发展全口径销售金额居行业第一，权益销售金额仅次于碧桂园的6.1亿元，位居第二。

虽然关于具体销售目标的数据尚未披露，但根据与会股东的转述，胡在新表示，具体指标会随着市场变化和业务调整而调整，但他希望能比2022年做得更好。

2022年销售数据方面，签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%；合同金额4573.01亿元，同比下降14.51%。

尽管同比下滑，但在行业低迷的情况下，保利发展的整体表现依然好于同业。

同时，保利发展也在积极投资。2月新增4个房地产项目，分别为广州天河区云柯路西侧地块、苏州高新区吾悦路东侧地块、Xi长安区航天北路北侧地块、天水保利时代印象项目二期，待付款116.11亿元。

2022年度业绩快报提到，保利发展2022年营业利润和利润总额分别下降30.18%和29.58%。归母净利润下降33.17%，归母扣非净利润下降32.86%。

保利发展表示，主要系房地产项目竣工交付及结转收入所致。同时，由于项目毛利率和权益比下降，营业利润和归属于上市公司股东的净利润同比下降。

面对行业毛利率的整体下滑，管理层也表示，目前出让和结转的土地主要是在2019-2020年土地市场火爆的时候拿的，因此在市场调整过程中，部分项目的利润率会有波动。

"很难说利润率一定会在某一点上逆转."与会股东转述了管理层的说法：“利润率的波动可能比以前更难预测，随着市场修复，会带来正向修复。”

近期，多家发布年报的公司计提了大额减值准备。董事会秘书黄海表示，保利发展每年都进行压力测试，过去几年基本都发生了减值。但2022年的财报尚未披露，具体数据无法回答。

"公司或项目的减值规模在行业中应该是较低的."相关参会股东转述并透露。