原报道-绿地高楼的历史-保存与废弃

(原标题：原报道|绿地高楼的历史：保存与废弃)

在城市化进程中，超高层建筑如雨后春笋般涌现，越来越多带有绿色标志的地标矗立在城市核心区。

十几年来，绿地通过超高层建筑的建设，能够以相对低廉的价格获得配套的居住用地。

但硬币的另一面，这种投资高、开发周期长的项目往往会给企业的资金链带来很大压力，这也是很多超高层项目进展缓慢的原因。

如今，绿地里的高楼似乎迎来了一位“救世主”。

最近，绿地集团董事长兼总裁张玉良一直在各个城市出差。消息称，一些地方政府将全力支持绿地的重点项目，包括资本购买资产和引进外国产业领袖。

绿地的高层建筑会被保存，但其超高层模式也可能成为回忆。

观点新媒体了解到，绿地在几年前就明确表示不会主动做超高层项目，根据战略需要尽可能降低商业物业比例。

这就是在时代大潮下被拯救又被抛弃的超级高楼。

节约绿色空间

最近，张玉良对地方政府进行了密集的访问，结果似乎不错。

2月17日，张玉良拜会了市委副书记、市长郑建新。会谈中，长沙市政府表示将全力支持绿地重点项目，包括以资本购买的方式支持绿地V岛星城灯塔380m超高层项目建设；同时，支持引进外资产业领军企业入驻长厦门项目，开展战略合作，积极发展杨康等新兴产业。

"这主要是指产业引进和发展的水平."一位接近绿地的人士透露，这些项目仍由绿地建设。

星城灯塔建设进展并不顺利。马栏山(长沙)视频文化创意园管委会回复网友称，该项目由长沙绿地万行置业有限公司投资建设，总建筑面积约25万平方米。主要建设380米超高层及裙楼，总投资约35亿元。目前地下室顶板施工已经完成正负零。

但这个项目的动态停留在2021年10月底，由于房地产开发整体资金问题，项目基本处于停滞状态。

观点新媒体了解到，该项目是集甲级写字楼、精品公寓、总裁公馆、五星级酒店、云端观光、商务于一体的380米超高层空中城市综合体。

2019年，绿地集团以31.49亿元底价拿下长沙市072号地块。根据规划，这里将建一座380米高的标志性建筑。预计2024年建成投入使用。建成后，它将成为湖南第二高楼，仅次于452米高的长沙郭进中心。

长沙另一个绿门项目，位于高铁新城，曾被打造为全新的地标。

2020年，绿地集团签署合作协议，在长沙高铁南站建设“七位一体”的城市产业综合体“长沙之门”。预计项目总投资约200亿元，用地面积约600亩，规划标志性建筑用地300米缩减至252米。

第二年，绿地以27.03亿元底价拿下长沙项目大门建设用地，要求建设不低于249米的超高层地标建筑。项目规划为集超高层甲级总部办公、五星级酒店、摩天观光地标、科技中心、旅游集散、风情商业、生态居住于一体的“七位一体”城市产业综合体。

2021年6月，在长沙大门口举行了隆重的开工仪式，之后工程进度极其缓慢。

巧合的是，另一个格陵兰岛

支持方式包括省、市、区联动，以资金购买形式支持国际会展中心建设；以战略入股的方式支持建设贸易港；分阶段、分批申请项目许可证；协调当地金融机构全力支持项目开发建设。

此项目于2019年9月启动，总规划面积2580亩，规划建筑面积495万平方米。预计总投资将超过500亿元。计划以国际会展中心、国际会议中心、全球商品交易港、星级酒店、超高层双塔等业态为重点，集贸易会展、总部经济、智慧科技创新、商业金融于一体。

“这些项目自建立以来一直得到地方当局的推动。如果当地政府有相关扶持政策，肯定会优先考虑这类项目。”上述人士表示，这些项目的推进也反映出政府扶持政策在去年逐步落实，并通过高层对接进一步明确和推进，取得了明显的进展。

塔式逻辑

说到绿地，印象最深的就是摩天大楼。十年来，这些打着绿色招牌的超高层建筑，悄然矗立在每一个城市的核心。

在商业地产领域，绿地以建造超高层地标而非购物中心而闻名。

2005年5月，总高度450米的南京紫峰大厦正式开工，这是绿地开发的第一座超高层建筑，也是绿地集团大跃进的开始。

以此为起点，绿地随后在南京、武汉、Xi、成都、昆明等十多个城市相继建设了一个又一个超高层地标项目。

建造超高层建筑的热情有其独特的逻辑。简单来说，这是一种绿地的拿地策略。通过建设超高层，可以定向获得价格更低的配套居住用地。

观点新媒体了解到，勾地是一级市场特殊的拿地模式，即意向地块定向出让，通常是开发商为政府做业务的一系列商业文化业态，包括写字楼、商场、会展、酒店等。

开发商锁定意向地块后，提前与政府沟通，了解政府对产业的诉求，然后与政府就产业引进、产值、税收、地价、规划指标、开发建设、优惠政策等条件达成一致。然后根据开发企业的要求设定上市门槛。最后，开发商通过招拍挂获得土地。

所以我们经常可以在土地出让公告中看到一些特殊条件，比如要求世界500强企业，建设一定高度的超高层地标建筑。

绿地这种超高层的用地项目，一般都是政府投资项目，在地价和支付条款上会比常规的招拍挂项目有更大的优势，即贡献越大，地价越低。

做政府想做的事情，正是绿地的想法。

“企业不想超高层。很多项目都是五年或者十年前拿的综合性项目。政府有需求，希望CBD有超高层项目可以考虑作为地标。”上述接近绿地的人士坦言，超高层项目在经济上不是很划算，建设周期长，难度大。因此，这些项目完成后，当地政府将提供一些支持。

那些年我在绿地拿下一个地标性的超高层，我就知道政府是怎么想的。

在这种模式下，政府先划定一块地，定义为中央商务区，然后在地标建筑周围规划出大规模的住宅区，捆绑销售给开发商，使其盈利。开发商拿地后，会通过住宅现金流补贴摩天大楼建设成本。

这也是绿地成本能一直保持在较低水平的重要原因。

理想

“有时候到最后，有的地方政府最多给你一个M0，规定不能卖。评估期为五年。失败了就收回，亏损企业承担。”

高楼债务

硬币的另一面是持有型物业的共同特点：投资高、盈利难、开发周期长，资金压力是“长期庞大”开发模式无法回避的问题。

这也是绿地很多超高层项目进展缓慢的原因，其中最著名的项目有：成都绿地蜀峰468、昆明绿地中心、长沙绿地陆云国际等。

本来武汉绿中心636本该是中国最高的，但经过调整，其高度最终定格在475米。现在这个项目的一部分已经投入使用。

曾经让绿地高歌猛进的摩天大楼，逐渐变成了负担。

超高层建筑的发展模式是不可持续的，绿地早就知道这一点。观点新媒体了解到，绿地在几年前就明确表示不会主动做超高层项目，根据战略需要尽可能降低商业物业比例。

一位市场人士在接受视点新媒体采访时表示，超高层建筑确实是一个时代发展到一定阶段的产物，更多的来自地方政府的想法。超高层的地标建筑和五星级酒店代表着城市的形象和投资环境。从经济角度来说，企业肯定不会首先选择超高层项目。

“在下一个发展阶段，我们不会再做像上一个周期那样的大投入项目，拿地标准会有很大变化，肯定会更加注重项目成本、利润率、现金流等指标。”

由于去杠杆和现金流的压力，绿地前三季度没有新的地块，而正如上述人士所说，会优先考虑手中的项目，然后可能会优先考虑一些小而精、小而美、能快速产生现金流的项目。

“企业还是想默默的走出去，走上新的成长周期，和以前的发展周期不一样。”

从房地产企业的现金流情况来看，已经无法支撑一些需要大量资金投入的项目。

就绿地的负债而言，截至2022年三季度末，绿地控股一年内到期的短期债务总额为1105.24亿元(短期借款295.84亿元，一年内到期的非流动负债809.4亿元)，此外还有应付账款3163.34亿元，应付票据286.28亿元。

此外，绿地控股非流动负债金额为1204.11亿元，长期有息负债总额为1011.84亿元，其中长期借款853.5亿元，应付债券158.34亿元。

在手现金方面，截至三季度末，绿地货币基金为613.62亿元，去年同期约为827亿元，且存在巨额短期负债的资金敞口。

基于更大的债务压力，绿地去年对海外债务进行了展期。

2022年底，绿地发布公告称，公司全资子公司绿地全球投资有限公司对9只境外债券(共计32.41亿美元)进行了展期，其中8只境外债券计划展期两年，1只2022年6月展期的境外债券计划展期一年。

随后，绿地全球投资有限公司就上述9只境外债券召开持有人会议，获得通过。

为了争取更多国外债权人的支持，视点新媒体了解到，绿地在发出同意征集后特别加入了信用承诺，其资产包括绿地在美国、加拿大、澳大利亚、英国、韩国、马来西亚的多个项目，承诺海外项目产生的现金净收益全部用于延期债券的支付账户，包括利息支付。

企业纾困

2022年，绿城也通过出售资产进行融资。

5月，绿地控股出售纽约太平洋公园项目两栋公租房，合同总金额3.15亿美元；与此同时，绿地纽约太平洋公园项目的另一大地产订单，金额为美元

此外，绿地还获得了国企股东的流动性支持。8月，分别向第二、第三大股东上海地产和上海城投借款15亿元。贷款期限两年，贷款年利率6%。以委托贷款方式发放，公司提供连带责任保证。

9月，绿地向上海地产借款14.5亿元，期限1年，年利率6%，两次向两大国企股东借款44.5亿元。

前三季度，绿地实现经营活动现金流量净额200亿元，进一步减少有息负债203亿元至2203亿元，支付海外债务5.5亿美元，国内债务20亿元。

在去年的商业环境中，绿地只是一个缩影。

国家统计局数据显示，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

绿地未能独善其身，签约销售面积1279.8万平方米，同比下降45%；合同销售金额1323.32亿元，同比下降54.4%。

在2023年1月30日的公告中，绿地预计2022年营业收入约4238亿元，扣非净利润约26亿元，较去年同期减少约31亿元，同比减少约54%。期内实现归母净利润约20亿元，较去年同期减少约42亿元，同比减少约68%。

绿地表示，业绩下滑主要受疫情和市场低迷影响，营业收入同比下降；其次，受市场持续低迷、销售加速、促进资金回笼等因素影响，房地产结转项目毛利率同比下降，部分房地产项目按规定计提减值准备。

此外，利息资本化项目减少，计入当期损益的利息费用增加，财务费用相应增加；最后，由于市场持续低迷，项目结转时机不均衡，合资企业贡献的投资收益同比下降。

对于2023年，张玉良还表示，房地产行业将抓住行业复苏的机遇，把提高效益放在更加突出的位置，确保发展形势进一步好转。包括密切关注销售业绩，保证销售金额的增长；通过优化产品、挖掘价值、加强运营等措施，不断提高盈利水平；全力确保交货和供应，密切关注重大项目的进展。

报道原文|用事实说话，以客观深入的态度记录报道。