解-龙氏百亿授信额度的近忧远忧

(原标题：捷聚|龙石100亿授信额度远不担心资金问题)

距离Viewpoint.com以苏州价最高价拿地仅十天，现金流压力亟待解决的施琅又“俘获”了一个百亿元的意向融资支持。

3月6日，长生控股与中国工商银行南京分行正式签署长期战略合作协议。未来三年，中国工商银行南京分行将为长寿提供100亿元的意向资金支持。

中国工商银行经过仔细计算，已经接洽了不少房企客户。

此前，去年11月已与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园等12家房企签署战略合作协议，意向融资总额6550亿元。

当时，施琅没有赶上与12家房地产企业融资援助的起步车，但3个月后的今天，工行提供的100亿是一个积极的信号灯。

数百亿信贷的背后

根据战略合作协议，中国工商银行南京分行将在未来三年内为施琅提供100亿元的意向性金融支持，提供包括但不限于房地产开发贷款、中长期项目贷款、并购贷款、保函和抵押贷款等综合金融服务。

同时，该行还将为投资银行的创新业务和资本运作提供服务，如资产和债务重组、M&A贷款、私人债务、融资租赁等。施琅及其子公司。

虽然100亿元的信贷不错，但施琅的“远忧”并没有消失。

在过去的一年里，施琅几次试图自救。2022年5月中旬，以8550万元向第三方南京九富星海置业有限公司出售南京新北盛投资管理有限公司全部股权。此次交易后，施琅返还约1190万元。

同年5月底，施琅海外子公司LHC以每股9.3美元的价格向第三方出售子公司陆海置业10.7%的普通股，融资总额为4500万美元。作为Landsea Homes的子公司，它于2021年1月在纳斯达克上市，截至2021年12月31日，净资产为6.21亿美元。

但施琅当时出售的10.7%股权对应价格约为6640万美元，4500万美元的售价略亏。但据市场分析，截至2022年5月底，朗诗家居报价为每股7.4美元，与9.3美元的售价相比，溢价率也超过了25%。

三个月后，施琅再次宣布，将以约1.38亿元的价格向阳光保险集团出售北京施琅大厦50%的股权。当时有数据显示，该项目的租金价格在何世礼地区处于较高水平。据测算，在满租的情况下，北京施琅大厦的年租金可能达到4800万元。

值得注意的是，施琅在交易中录得1190万元亏损，可见退出京施琅大厦项目的主要原因仍来自债务压力：“出售所得款项将用于偿还施琅绿管的债务，并作为集团营运资金。”

10月，施琅发布上海杨浦区黄兴大厦项目，总售价约1.02亿元，最终项目由领盛投资接手。在此次交易中，施琅也处于无利可图的境地，但考虑到上海黄兴大厦项目的较大业绩亏损，此次出售既能巩固现金流，又能及时止损。

除了多次出售资产外，9月底，施琅2022年首次债务展期，将约1.7亿美元未偿债务展期给债权人协商。对于这笔债务，穆迪此前曾预测，施琅将使用内部现金来偿还即将到期的债券，但这样的举动可能会耗尽公司的现金，并进一步降低财务灵活性。

这一预测或多或少反映在施琅的最新业绩数据中。

截至2022年6月30日，施琅的经营性现金流量净额达到-7.98亿元，虽然略低于上年的-27.82亿元，但该数据已经n

“施琅的大量债务将在未来6-12个月内到期(包括将于2022年10月到期的离岸债券)，违约风险将增加。这也反映出如果公司违约，预计债权人追偿前景将恶化。”业绩上的财务压力很快就传导到了市场。2022年9月，穆迪将施琅的家庭评级从Caa1下调至Caa2，高级无担保评级从Caa2下调至Caa3。前景仍然是消极的。

穆迪估计，未来6-12个月，朗诗将面临流动性疲软的问题，没有足够的内部财力偿还所有债务。鉴于艰难的市场状况，公司通过其他渠道筹集资金和及时偿还债务的能力也具有极大的不确定性。

穆迪预测，Landsat Green Management的销售额将继续下降，这将限制向控股公司转移项目级现金的能力，从而降低财务灵活性。

但值得注意的是，2023年2月初，也就是施琅获得100亿融资支持的前一个月，穆迪撤销了施琅绿色管理有限公司Caa2公司和德信中国控股有限公司的家族评级，而这一撤销是因为穆迪自身的业务原因。

其实不难理解，在当时的情况下，境内外融资渠道都是有限的，而机构在这样的情况下仍然选择下调评级，更是雪上加霜。

1月13日，施琅公布了2022年的业务和销售额。施琅集团、合资公司及联营公司全年合同销售额达222.96亿元，同比下降52.25%。合同施工面积114.02万平方米，同比下降56.23%。

此外，施琅还指出，2022年开发代理服务项目累计签约建筑面积占全国项目比重较高，将继续推动开发代理服务和小额交易项目的发展。

小股交易一直是施琅频繁出现在土地市场的利器之一。即使他处于资金压力的状态，他仍然可以以合作的形式拿下几个地块。

去年年底，苏州四批集中供地商，施琅旗下的上海朗鑫房地产开发有限公司联合太湖城，以底价5.27亿元竞得吴中区7万平方米土地。交易楼面价约为7500元/平方米，施琅占股约10%。

不久后，在江苏南通如皋，施琅与如皋交通产业集团竞得三珠城区土地，成交总价超过12亿元；2023年1月，施琅与如皋交通产业集团以底价4.5亿元竞得南通如皋5万平方米如城街地块。

当时有市场消息。在与如皋交通产业集团的多次合作中，施琅持有1%的股份。

但是，不是抓合作的问题。——2年2月24日，苏州狮山一批两个封顶地块进行现场摇号，施琅中得其中一个。耀中地块是狮山核心区的6号地块，成交总价5.8亿元，楼面价3.05万元/平方米，溢价率15%。

资料显示，上述地块共有21家房企参与摇号，热度不小。

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