观点-太古地产关键词-业绩不及预期的最后一站(战绩)

(原标题：观点|太古地产关键词：业绩不及预期的最后一站(记录))

观点网“2022年是充满挑战的一年”。业绩会上，太古地产董事长白德利感慨。

3月9日，太古地产公布2022年全年业绩，并于当日下午举行业绩发布会。

从财报数据来看，太古地产去年实现营业收入138.26亿港元，同比下降15%；报告股东应占溢利79.8亿港元，按年上升12.20%，而股东应占基本溢利87.06亿港元，按年下跌8.67%。

业绩不如预期，但布拉德利表示：“面对通胀、全球经济不确定性和防疫措施的长期影响，我们对(太古地产)在各项业务上仍有强劲表现感到满意。”

然而，在“1000亿港元投资计划”的发展战略下，太古地产在过去一年改变了发展节奏，增加了在mainland China和东南亚的投资。

因此，在短短半小时的业绩会上，太古地产未来的增长预期和投资计划成为讨论的焦点。

背水一战——打一场生死战

2022年被称为商业地产的最后一年。在疫情反复和宏观经济下行的双重影响下，商业地产面临巨大挑战。

在此背景下，太古地产的业绩也受到了一定的影响。

财报数据显示，2022年，太古地产实现营业收入138.26亿港元，同比下降15%。

收入结构中，物业投资是业绩贡献的主要来源，但该收入较2021年同期下降4.94%至123.4亿港元；物业交易及酒店业务收入分别为9.21亿港元及5.65亿港元，同比下降62.30%及36.80%。

同期，太古地产录得股东应占溢利79.8亿港元，按年上升12.20%。其中，物业投资的经常性基本溢利为74.09亿港元，较2021年同期的74.82亿港元减少0.98%。

公司在财报中强调，物业投资的经常性基本利润减少主要反映了香港写字楼和中国零售物业的租金收入减少。

在香港，由于新增供应和经济不确定性的增加，写字楼物业市场疲软。从数据上看，去年太古地产在香港的写字楼组合总租金收入(不包括3400万港元的租金支持)为55.95亿港元，较2021年下降3%。

至于内地的零售业务，太古地产行政总裁庞国邦提到，2022年初中国内地的零售表现强劲，但自第二季度开始，太古地产旗下的6个商场因疫情及随后的关闭措施而受到不同程度的影响，尤其是上海和北京。

具体而言，中国内地投资物业组合的总租金收入(不包括1.13亿港元的租金支持)为33.24亿港元，同比下降8%。

此外，期内北京三里屯太古里、靛蓝、广州太古汇、成都太古里、上海兴业太古汇2022年零售额分别下降26%、26%、11%、15%、36%，而中国内地整体零售额下降0.2%。

不过，随着新冠肺炎疫情的控制和内地与香港通关的全面恢复，商业地产有望复苏。

针对未来的增长预期，彭国邦认为：“现在内地的销售水平已经非常接近疫情前的水平。在香港，我们也可以看到去年下半年的稳步反弹。通过情人节和春节，我们可以看到，城门口和太古广场的销售有所回升。香港的情况非常令人鼓舞。」

“我们预计会有很多报复性旅游和消费。”白德利说。

“我们必须看到，中国内部经济有很大的发展动力。2023年，经济动力方面肯定会有好的机会；当然，香港也经历了非常艰难的两三年。现在我们期望

早在2022年初，太古地产管理层就已经明确了“1000亿港元投资计划”。

当时公司强调30%用于加强香港太古广场和太古广场两大旗舰项目，50%用于内地建设太古里和太古汇，继续加强两大品牌。最后，大约20%用于探索香港和东南亚一些住房市场的机会。

现在该计划已经实施一年了。太古地产在财报中提到，截至2023年3月7日，已承诺总投资计划约390亿港元，其中170亿港元用于中国内地，110亿港元用于香港，110亿港元用于购买住宅物业交易。

新媒体称，上述投资包括Xi安的综合体项目、三亚的零售商业项目、香港船坞巷8号及香港英皇道1067号的写字楼等商业项目。同时，公司还成功收购了成都远洋太古里剩余的50%权益。

住宅业务投资方面，公司拿下香港柴湾内地段178号及皇后大道东269号住宅项目。今年2月还从香港兴业国际手中收购了曼谷核心商业区一块罕见的永久产权土地40%的权益。

「这项一千亿港元的投资计划已取得令人鼓舞的进展。目前已经有40%的资金投入到中国、中国香港、中国和东南亚，显示出我们对核心市场充满信心。”

但在问答环节，有媒体对太古地产在东南亚的投资计划提出了质疑。公司管理层回应称：“我们有很好的品牌和业务，这在东南亚是一个很好的机会。如果我们不抓住它，这将是一个非常大的错误。”

不仅在东南亚，该公司还明确表示，太古地产对香港和大湾区的长期前景非常乐观和有信心。

「我们会继续关注粤港澳大湾区，尤其是广州的房地产投资机会。我们正在深圳的荔湾和福田寻找机会。我希望在未来几个月里，这一领域将取得更多进展。”

新媒体称，太古地产与福田区人民政府于去年8月签署《战略合作框架协议》，双方将发挥各自专长和资源优势，助力福田打造国际消费中心城市，深圳加快建设国际消费中心城市。

去年10月8日，太古地产与珠江实业签署合作协议，拟在聚龙湾打造国际级商业地标项目。近日有消息称，珠江太古(聚龙湾)项目有望于近期开工建设，这是太古地产继在广州太古汇取得成功后，在广州开发的第二个项目。

据传，这将是广州第二个太古汇项目。

此外，财报中还提到，尚未落实的项目包括北京项目签署的意向书和框架协议。

业绩会上，白德利反复强调：“太古地产将继续坚持公司战略，继续拓展核心业务。”

以下为2022年太古地产有限公司问答环节摘录：

现场提问：香港和内地的零售业务什么时候能恢复到以前的水平？全面通关后市场走势如何？

彭国邦：从去年10月底开始，mainland China零售业务的数量和营业额开始回升，现在内地的销售水平已经非常接近疫情前的水平。

在香港，我们也可以看到去年下半年的稳步反弹。通过情人节和春节，我们可以看到，城市广场和太古广场的销售有所回升。现在香港的形势非常令人鼓舞。

白德利：全面通关后，我们预计会有很多报复性的旅游和消费。事实上，疫情发生后，很多地区都出现了这种情况，所以我们认为中国内地也不例外，消费水平和国内外旅游水平都会强劲增长，所以我们很有信心。

我们看到中国经济发展势头很大，2023年在经济势头上肯定会有很好的机会。当然，香港经历了非常困难的两三年

从今年年初开始，中国的趋势，特别是国内消费和海外旅游，是非常好的(发展)势头。当然有风险，但是我们可以看到今年有很好的增长趋势，所以我们认为这是核心。

现场提问：中港通关后，你对房地产市场的投资有哪些调整？

彭国邦：刚才行长也提到有一个1000亿港币的投资计划，其中一半在mainland China，30%在香港。

总的来说，去年年底，我们在中国大陆花了1000亿元和390亿元。同时，在12月份，我们还宣布收购了三亚的一个零售项目，我们非常兴奋。

年底收购成都海洋太古里剩余50%股权。

当然，我们将继续关注粤港澳大湾区，尤其是广州的房地产投资机会。我们正在深圳的荔湾和福田寻找机会，希望在未来的几个月里这一领域能有更多的进展。

现场提问：公司今年的战略重点在哪里？

布拉德利：太古地产将继续坚持公司战略，继续拓展核心业务。事实上，我们在房地产、航空和饮料方面的战略没有改变，过去两三年也有一些拓展核心业务的机会。

现场提问：太古地产在东南亚开发了一些住宅项目，并在可口可乐进行了进一步收购。东南亚地区发展的长远规划是什么？

白德利：我们有很好的品牌和业务，这在东南亚是很好的机会。如果我们不抓住它，这将是一个非常大的错误。

我们增加了可口可乐在柬埔寨和越南的特许经营权，还投资了这些地区的住宅项目。我们可以看到，东南亚在这两个核心业务上都有很大的前景。这个地区也是国泰航空和香港快运非常重要的目的地，我们会对此密切关注。

现场提问：太古地产如何考虑香港写字楼供过于求的问题？

彭国邦：其实在过去的几年里，供大于求的情况已经恶化，所以现在情况比较差，但是我们认为不会和太古广场、太古广场直接竞争。

中短期市场相对疲软，但长期看好香港写字楼市场，会继续投资太古广场和太古广场。

现场提问：去年，太古地产的业务迅速扩张。公司借贷成本是否大幅上升？

马天威：2022年，我们的借贷水平还是比较低的。1000亿投资计划我们只花了390亿，在越南和柬埔寨只投了18%。我们还是很谨慎的。同时我们也降低了融资成本，现在是3.2%。

现在余额和损益账户都很健康，60%的债务是固定的，今年还有股份回购计划。

当然，最近的环境不确定，但是我们的损益账是健康的，所以对我们来说是有机会的，以后做生意还是会有很多钱的。

现场提问：公司固定负债从2021年的84%下降到16%。你能告诉我们去年的比率是如何变化的吗？

马天威：固定负债占比下降主要是债务再融资，一般是固定利息，降低了成本。

现在市场回暖，同时有大量的现金流，让我们的流动性更健康。但现在并不是进入债市的好时机，因为我们的损益账和余额还有很大的空间，所以并没有大规模进入债市。固定百分比的减少是由于再融资。