楼市调查-潘虹城建国宇燕园3万单价的背后

(原标题：楼市调查|北京城建低价逻辑网潘虹城建国宇燕园单价3万元背后)

继2022年11月发布首个利好消息后，北京城建国宇燕园二期近日开盘，随后售罄。

3月5日晚，官微披露了北京建国燕园第二批的销售情况。3月5日下午3点55分整，网上选房系统再次开启。14分04秒后，188套房源售罄，标签全部由蓝色变为红色。

2022年11月13日13:00整项目首次开盘。网上选房系统准时开启29分04秒后，482套房源全部售罄，标签全部由蓝色变为红色。

以上两批共销售670套房源。

回顾2022年北京集中供地，北京城建股份有限公司及其全资子公司北京程健兴顺房地产开发有限公司、北京程健兴华置业有限公司在第二、三、四批集中供地中，分别独立竞得昌平、顺义、通州地块。

数据来源：公开资料，观点指数整理。

具体为昌平区六环土城新村改造用地一级开发项目A-07，顺义区顺义新城五区SY00-0005-6021、6024、6033、6035、6034，通州区永顺镇邓嘉邓家窑一级开发项目FZX-0501-6007。

获得的三幅地块中，有两幅以底价成交，而通州地块溢价率仅为0.54%。三宗地块对应的销售指导价分别为3.9万/平方米、4.4万/平方米、6.5万/平方米。

二期开盘的国裕燕园，就是上述第二批集中供地中获得的昌平地块。

项目总体规划为幼儿园小学教育设施约20000平方米，商业金融用地约50000平方米，配套商业约2600平方米，配备业主食堂等生活设施，公交车站一座。

小区规划的房子都是6-10层的精装低密度房，低密度1.8，绿化率40%。在产品功能上，建设建筑面积约58-127平米的一至四居室精装住宅，一梯两户比例占整个小区的95%。大部分户型实现了南北通透明亮的格局，得房率在80%以上。

房地产市场最关心的是价格低，这在官方宣传中并不忌讳。

北京城建在项目宣传中表示：“相比六环均价5万，北京城建国宇燕园的价格令人震惊和惊喜。均价才3万，总价300万，买个78平米住三房，总价能省100万，包括精装。”

事实上，观点新媒体早在项目首次开盘时就关注到了。国誉燕园是北京第六家国誉部。位于素有“海淀北部科技园后花园”之称的马池口板块，毗邻海淀北部科技新区CID，承接南部科技精英溢出型住房需求。

相关资料显示，在一批482业主的交易分析中，互联网精英、教师等高级知识群体占交易总量的60%。这个比例很大程度上取决于项目位置。

另一方面，中原地产数据显示，2023年2月北京昌平区新房销售均价为4.93万/平方米，比国裕燕园销售指导价高出约26%。

该机构数据还显示，2023年2月，北京顺义区和通州区新房销售均价分别为4.17万/平方米和5.34万/平方米。从均价水平来看，北京城建之星北京和国宇朝华的销售指导价分别为4.4万/m2和6.5万/m2，价格优势不再突出。

其中，北京城建星宇北京项目已建成70-116平方米

此外，位于朝阳北路北侧的北京城建“国御府”第七子国御朝华将于本月8日开放展示中心。项目主力户型可能是7平米两居室和84-89平米三居室，预计首付180-190万元。

从交通上来看，国宇超化距离地铁6号线材料学院站约700米，可以算是三个项目中最完善的轨道交通。其次，项目距离运河商圈约2.7公里，向东坐6号线一站可达，向西三站也可达常颖天街商圈。

周边3公里内还有华联购物广场、北京胸科医院、温榆河滨江森林公园北区、五里桥公园等配套设施。

但总的来说，相对成熟的轨道交通和周边配套，可能是国宇超化成为三个项目中单价最高的原因之一。0.54%的土地溢价率也或多或少地影响着最终售价。

低价购买规划预期，或者高价购买更完善成熟的地段，一直是消费者的选择。对于刚需来说，近的可能更合适。

与偏爱区域板块的中海、华润的集聚效应不同，北京城建项目在北京的布局看起来更加分散。

同时，除了底价拿地，北京城建还通过联合体参股、拿地的方式获得土地项目。

数据来源：公开资料，观点指数整理。

如2022年第三批集中供地，建发地产集团有限公司控股子公司北京赵昌房地产开发有限公司以32.66亿元竞得生命科学园项目。

2022年9月30日，赵昌公司成立全资子公司北京兆城房地产开发有限公司，注册资本33亿元，负责生命科学园项目的开发建设，北京城建在建发取得土地后参与生命科学园项目的合作开发。

该项目名为建发城建文苑府，于去年12月开盘。该项目紧邻建发君何复、北青纪昀，6.2万元/平米的价格相比周边7万的二手新房市场价，再次成为该区域的“洼地”。

公开资料显示，建发城建和文远之家在昌平网签排名中名列前茅。

2022年北京第二批集中供地，北京城建唯一一次联合拿地是与京能地产。京能置业有限公司和北京城固恒泰房地产开发有限公司组成的联合体竞得平谷区傅佥街旧棚户区改造项目(二期)B、D地块，北京城建房地产开发有限公司持有后者50%的股权。

这个项目销售指导价32000元/平方米，去年10月开盘。案例名称是北京城建京能袁玉娥。

周边在售新房有北京程健悦府、都丽华府等。销售均价从31000元/平方米到29000元/平方米不等，共有产权房圣贤悦府销售均价16500元/平方米。