年报观察-盛阳投资又一年

(原标题：年报观察|盛阳投资又一年)

观点网盛阳投资持续亏损。2022年是连续第五年亏损，由去年同期的800万港元扩大至2.96亿港元。

虽然2020年美国物业基金管理平台资产规模大幅提升，但在动荡的国际环境下，圣阳的投资租赁业务却屡战屡败，而证券和基金投资业务则受到全球经济市场的巨大冲击，持续亏损。

对此，公司通过出售调整投资物业组合，预留资金进行更稳定的投资，然后赎回部分投资资金，将资源分配给其他现有业务。

盛阳投资作为远洋系第二个上市平台，定位是做海外投资和资产管理，也是远洋早期试水“地产金融”的重要一步。

收购至今，盛阳投资的发展并不如预期。目前市值仅3亿港元，市盈率为负，市净率为0.06。

连续第五年亏损。

2022年，盛阳投资录得收入10.65亿港元，同比减少13.20%，公司股东应占亏损进一步扩大至2.96亿港元。

盛阳投资认为亏损的原因主要有三点。一是在基金投资和证券业务中，由于金融市场的不利影响，公允价值发生变动；二是赎回给基金投资管理人造成的损失；第三，NPE和NPF对报表的影响(NPE和NPF是两个投资基金，主要投资于欧美的房地产)。

不确定的宏观环境加剧了盛阳投资的亏损，2022年是连续第五年。在过去10年的业绩中，只有2013年和2018年归属于普通股股东的净利润为正。

2015年亏损11.35亿港元最大，2022年亏损2.96亿港元，仅次于2015年。

数据来源：公司公告、观点指数整理。

从营收发展来看，2020年美国物业基金管理平台GR Realty合并后，公司资产增加了一个数量级，营收大幅增长，但利润却没有跟上。

2020年年报显示，凭借GR Realty管理及控制的物业投资及物业发展项目规模，圣阳的投资物业及发展中物业由2019年底的22.1亿港元增至2020年底的129.3亿港元，可出租面积由2019年底的3.64万平方米增至2020年底的79.7万平方米。

对于租赁、开发、证券和基金投资，公司表示，年内投资型物业整体表现反复。自过去数年疫情爆发以来，本集团不断检讨及提前调整投资及业务策略，不断提升所管理房地产项目的营运效率及租户满意度，并逐步完成部分项目的退出。

开发物业的整体进度符合预期。曼哈顿的项目今年已经完工，1.3亿港币的销售收入带来了现金流入。该项目将在未来一年继续出售，预计将带来可观的收入。

证券和基金投资业务受到多重因素冲击下全球经济市场大幅动荡的影响，均录得一定亏损。本集团将继续密切评估不利的金融市场状况，并定期及审慎检讨其投资策略，包括但不限于缩减证券及基金的投资组合规模。

调整和方向

“2022年12月31日，盛阳投资了横跨美国西、中、东海岸的14处商业地产(当地主要行业参与者为重点租户)和纽约三栋住宅楼的多个单元。”

可以看出，盛阳的投资业务仍然主要分布在美国和香港。2022年12月31日，美国(包括分类为持有待售的)和香港的投资性房地产分别占总资产的61%和3%。

盛阳投资表示，w周边国家

“美联储在2022年七次加息，在借贷成本上升、通胀上升带来的负财富效应和经济增长动力减弱的情况下，也减缓了美国房地产市场。”

该公司顺应这一趋势，对投资组合进行了一些调整。例如，2022年，它完成了位于美国东部和中部(如俄克拉荷马州和北卡罗来纳州)的五个房地产项目的销售，并录得3100万港元的销售收入。其次，对部分投资基金进行了赎回。去年3月，中子基金有限公司的150，000股股份被赎回，损失3，000万港元。

据了解，在美国房产投资组合中，西岸房产估值较高，中东部地区估值表现一般。西岸房产只占可出租面积的32%，却占估价的64%；占出租面积57%的中心物业，只占估值的24%。

出售五个项目后，圣阳在美国的投资物业(包括分类为持作出售的资产)的账面价值为81.4亿港元，上一年为91.7亿港元；可供租赁的投资物业总面积为371.2万平方英尺，去年为523.3万平方英尺。因此，公司减少了管理和维护费用，并打算将出售物业的净收益用于未来的稳定投资。

或者说由于市场原因，并不是每一次圣阳的出售都很顺利。

2022年4月，以约4.2亿美元的价格讨论了美国华盛顿房产的可能出售，最终在7月终止；12月，4150万美元出售了美国田纳西州的几栋写字楼和车位，终于收到了买家的终止通知。

从2010年收购盛阳开始，中远就全力支持。早在2014年，其就以每股3.0港元的现金认购了圣阳通过其全资公司梅生投资的可转换优先股，认购总额达39亿港元。2017年，中远拟再次认购可转换优先股，交易未能成行；后来在2018年1月，中远优先股转换为普通股时，愿意接受可转换优先股的转换价格从3港元上调至6港元，足以说明其对平台的看好。

有投资者认为，这可能是海洋系的一个“重金壳”。

作为远洋系第二个上市平台，圣阳的投资定位是做海外投资和资产管理，也是远洋早期试水“地产金融”的重要一步。而圣阳目前市值只有3亿港元，市盈率为负，市净率只有0.06。

海洋部并没有放弃这个平台，而是重组引入海洋资本，意图更好的协调。