楼市调查-贵屿兰庭正式领证绿城深圳首秀的火爆程度还有待考证

(原标题：楼市调查|贵屿兰庭正式领证。绿城深圳首秀人气有待考证)

3月8日，Viewpoint.com拿到了绿城全国首秀项目光明贵御兰庭的预售证，该批共942套房源。

鹏程首秀，绿城还是很重视的，在项目上市前都保持着很强的宣传力度，但具体的火爆程度还有待考证。

从价格上看，绿城在贵屿兰庭的定价上回归了“理性”。相比之前每平方米5.2万元的吹价，本次预售记录均价为每平方米5.03万元，回落至光明街正常价格区间。

鹏程首秀

“量”是2022年深圳楼市的关键词，其中曾经被“卷”出天空的光明区，面临着房价泡沫被戳破后新盘的滞销，曾经盛产“日光盘”的板块回归沉寂。

“你可以在光明街沿线看到很多在建的楼盘，包括当地的房企、国企、私企等等。地域价值还在兑现，适合刚需人群。毕竟开发商之间的竞争销售还是很激烈的。”一位深耕美好未来多年的房产中介向新媒体介绍。

贵屿的兰亭项目只是光明街的“芸芸众生”之一，刚来的绿城还没有学会光明板块价格“内卷化”的技巧。

去年由于该板块新房集中入市，叠加刚需人群信心不足，项目数量偏低，开盘就出现打折现象。

回顾贵屿兰庭项目的预售，绿城在2021年投资了王朝地产光明街梨园区旧改项目。据视点新媒体此前报道，当时王朝地产原定与绿城合作开发。后来由于王朝地产和部分合伙人意见不合，大部分股权转让给了绿城，绿城是操盘手。

经过两年的交易，绿城成功获得预售，将于今年3月18日开盘。

从公布的预售信息来看，贵屿兰庭首批在售房源共计942套房源，户型面积为89-115-128平米，两室或三室。最低记录价格为每平方米4.07万元，最高记录价格为每平方米5.93万元。按照最低单价4.07万的89平米折算，项目最低总价来到363万，但只有一套。

项目分两期建设，总占地面积34400平方米。本次获批预售为A520-0182号地块，规划建设三栋，包括两栋可售人才房、三栋商品房、四栋幼儿园。公寓总套数1780套，其中公寓999套，可售人才房711套，商务公寓70套。

作为绿城进入鹏城的第一个项目，贵屿兰庭从去年开始造势、蓄客，做了大量的营销推广，成为光明街道关注度较高的住宅项目。

据市场人士透露，绿城中国副总裁郭晓鸣在去年9月的项目品鉴会上亲临现场，并表示绿城将为深市打造理想的生活模式。

值得一提的是，在深圳楼市圈，广为流传着“绿城可以没有深圳，但深圳不能没有绿城”的观点，“区域新房价格天花板”的观点源于品鉴会。从侧面也可以看出绿城对光明贵屿兰亭项目的自信和重视。

新媒体了解到，由于该项目为老牌项目，且成本高于周边限价地块，开盘价格会远高于周边楼盘，也就是说在如今的明码标价上基本没有优势。

与贵寓兰庭一墙之隔的深业怡瑞府相比，后者是限价的，45300元/个的价格

该经纪人还表示，广西兰亭首推的942套房源不仅价格高，而且量大。项目容积率接近6.4，应该是目前亮眼新房中最高的，对居住舒适度也提出了不小的挑战。

自信误区

在土地弥足珍贵的鹏城，近年来，很多房地产企业都想进入掘金，但要“深漂”并不容易。

翻看深圳绿城的微信官方账号，第一条推文是去年7月30日发布的《风从杭州吹向鹏城》，重点介绍绿城近年来的发展和广西语族的产品，还首次披露了广西语兰亭的近况，不难看出我们对首秀项目寄予厚望。

回顾深圳房地产的历史，外资房企容易陷入“首秀”的自信误区，目前已经学到了很多。

按照新媒体的观点，去年属于光明板块的安联尚景府，可以说是近几年该板块开盘时卖得最差的项目之一。首推353套房源，备案均价54400元/平方米，由15批客户诚信登记，仅有一套房源为“已签约认购书”。

该项目也是国外房地产企业的首秀。开发商为安徽安联高速公路有限公司，项目用地为2020年11月出让的土地。截至今年3月10日，该项目已备案54套，化学去除率仅为15.29%。

上述项目的现状一方面源于深圳本地客户对房地产企业品牌知名度的追求，另一方面是项目定价高于周边项目和二手房项目。去年深圳除了豪宅，热销项目都是二手房倒挂。同地段附近的联发悦尚居项目，开盘时备案均价仅为4.05万元/平方米。

同样是“区域价格天花板”的龙华金茂公馆，在产品定位上更类似于贵屿兰庭，但也没有逃脱自信的误区。

金茂府源于中国金茂曾经夺得的龙华“地王”。2016年6月，中国金茂与中国电建联合体以82.9亿元竞得龙华新区A816-0060地块，溢价率超过100%。据悉，拿地时楼面价已达到每平方米56800元，两家公司都是首次进入深圳市场。

当时高价“地王”频频出现，在龙华新区已经不是什么新鲜事了。

龙华金茂府8栋共665套，均价约10.3万/m2，最低9.5万/m2，最高14.42万/m2。主力户型125-248，现房出售。当时金茂府附近的中海锦城项目单价为每平米7万元，一墙之隔，最高差价50%。

2021年，深圳龙华金茂大厦再次爆发退房风波。业主对《龙华金茂府集体退房请愿书》的讨论涉及配套教育、违章建筑、装修质量等六大问题。市场观点认为，金茂府项目虽然存在一些问题，但核心本质是楼市降温下的价格回调，导致业主信心不足，无法接受高房价的现实。

到目前为止，有许多外国房地产企业专注于优质项目。但在目前“限价”供地的大背景下，注重品质但定价较高或价格优势不明显的项目能否得到楼市认可，还有待考证。

但可以验证的是，贵屿兰庭在项目的打磨上仍然存在不足。公开资料显示，贵屿的兰庭在户型、容积率、建筑间距、采光等方面都引起了市场的广泛讨论。

以高体量和建筑间距为例，根据项目建设规划，超高层建筑与幼儿园的建筑间距最近只有9米。在高容积率的条件下，该项目还存在一些采光问题。

至于项目灯光的遮阳，贵屿兰庭的置业顾问