观点-巨亏88亿港元九龙仓地产等待海港城重回巅峰(纪录)

(原标题：观点直击|巨亏88亿港元九龙仓地产等待海港城重回巅峰(战绩))

观网码头地产应该是更纯粹的“收租金股”。

资料显示，九龙仓地产目前主要持有香港多个成熟的收租物业，包括位置最佳的海港城、时代广场、荷里活广场三个综合体商场，以及中环的写字楼项目汇德丰大厦、卡佛大厦，以及中环的香港美利酒店，以及新加坡的汇德丰广场、史考特广场商场。

此外，九龙仓地产还拥有“九龙仓系”另一家上市平台72%的权益，主要经营香港美利、香港马哥孛罗、苏州尼格罗三家酒店，以及香港马哥孛罗酒店、尖沙咀商业大厦星屋等配套业务。

港口企业本身保留一些位于中国内地的物业发展项目。然而，随着码头产权分离和业务布局的变化，港口企业正在逐步清理尾货，退出内地项目的经营。

截至2022年底，内地港口企业剩余物业资产总额约27亿元。2022年全年，开发物业事业部港口企业收入仅录得1.93亿港元，大幅低于2021年全年的35.53亿港元。

港口企业收入的下降也影响了码头地产的收入水平。加上新冠肺炎疫情和全球加息环境的影响，九龙仓地产2022年营业收入减少22%至124.59亿港元，而营业利润减少2%至88.41亿港元。

期内基本净利润下降5%至61.75亿港元，投资物业利润下降2%至63.46亿港元。为了反映过去三年的整体影响，投资物业的重估出现了约6%的大幅下调，这在过去是不寻常的，因此公司需要为此提供近150亿港元。

因此，计入投资物业的重估亏损后，九龙仓地产录得股东应占亏损88.56亿港元。2021年同期数据为盈利43.91亿港元。

债务方面，九龙仓地产目前的净债务为452亿港元，全部为浮动利率债务。由于港元与美元挂钩，加上美元在2022年多次加息，推高了香港银行同业拆借利率，九龙仓地产的利息成本已攀升至2.5%，令其去年多支付了5亿港元的借贷成本。

“利率一直在上升，从非常长期的低利率环境中不断提高利率。”九龙仓地产董事局主席吴表示，目前香港资本市场利率略高，很难预测何时见顶，何时回落。

内外部投资环境不利，吴暗示九龙仓仍坚持保守策略。

他说看到最近九龙旺角洗衣街与亚皆老街交界九龙内地段11273号商业用地低价成交，但九龙仓地产并不是土地投资的积极机构。

“我们对土地的要求很严格。”其表示，同时考虑到目前房地产行业的低景气度和加息，目前并不是买地的最佳时机。

另一方面，九龙仓地产本身在分拆上市时的定位就很明确：以香港几个核心投资物业为主，只租不售，没有太大的对外扩张需求。短期来看，更便宜地买到优质资产并无“隐忧”。

天然码头地产未来业绩的重点仍是上述核心投资物业，尤其是海港城，占集团总收入的74%。

海港城是香港乃至亚洲最负盛名的购物中心之一。然而，过去三年的疫情阻碍了人员的跨境流动，以至于“严重依赖当地市场”。

据报道，整体零售

展望未来，虽然内地和香港实现了通关，但瞬时人流并没有增加多少。

“(目前)乘客数量较低。”吴指出，访港旅客人数不会在短时间内完全恢复。他认为2023年不太可能完全复苏，所以香港零售完全复苏还需要一段时间。

随着市场逐步回暖，海港城有望提高目前94%的低入住率，提升营业额，最终有利于集团。

“香港大型商场的租金分为两部分，一部分是底租，一部分是份额。”吴表示，目前，底层租金部分已经与市场复苏同步恢复，但还需要耐心等待的部分。

以下为九龙仓地产投资有限公司2022年问答环节节选：

吴：我先说几句。大家都很熟悉2022年香港的情况。经济受疫情影响，很多行业的经营环境更加困难。加上疫情的影响，利率一直在涨，从一个非常长期的低利率环境，不断的加息。最重要的是美元加息，而港币是盯住美元的。

虽然港元加息比美元晚很多，而且幅度也没那么厉害，但后来还是慢慢赶上来了。

我们下半年的利息支出实际上比上半年增加了。到现在，利率还是略高。至于什么时候见顶，什么时候回落，我当然不知道。但是我相信以我们公司的实力，这个是可以处理的。

第三，大家之前可能都有一些心理准备，就是公司已经提前发出预警，主要是投资房产估值。今年投资性房地产估值拨备总计150亿元，约为我们组合资产价值拨备前2000多亿元拨备的6%。这个数字与之前的拨备或升值相比是比较大的。

也许是因为三年来整个行业都受到疫情的影响，所以经营情况已经全部浮出水面，并充分体现在测量员的估价中。

以上因素实际上已经大大影响了业绩。

当然，2023年是新的一年。这两个月也有一些好事，关门了，赴港游客多了，消费也不错，酒店预订也有所改善。但只是初步改变，彻底改变还需要一段时间。

现场提问：之前土地竞拍很多，前不久低价中标了一块商业用地。你觉得现在找一些项目是机会吗？开发商是否看淡后市？

吴：九龙仓地产在土地投资上其实并不是一个积极的机构，几年才投资一次。

我们对土地的要求很严格，和一些专家不一样。有的专家也做大项目小项目，我们只考虑参与投标，因为比较大。你刚才说我们没有参与竞拍土地或者低价批出的土地。

总的来说，商业环境比以前差了，写字楼供大于求，供求有点不平衡。

零售商场刚刚开始复苏。你觉得香港怎么样？毕竟香港是个好地方，我们95%的资产都是香港资产。如果香港是主场，我们会有很好的机会。如果香港不好，肯定会受到很大影响。

现场提问：通关后一个月内两个重点商场的客流量变化大吗？你目前有兴趣投资土地吗？

吴：这个不清楚，但我会尽量回答。通关刚过去，但目前香港的外国人，包括内地和外国人都比较少，还需要一段时间恢复。

我觉得有很多不同，可能是因为经济问题。比如高铁或者航班没有恢复到很高的运力，其实是一个很好的安排，因为现在市场上人手严重不足，一下子来了很多游客可能对他们不公平，因为香港的服务水平达不到他们的要求，所以只需要慢慢来。

至于商业l

对于卖几块地的结果，比如竞价不好或者地价，我没有太多感觉，因为不是太个人化。

但我认为房地产仍然充满活力。这种活力现在可能低了，但总会回来的。

现场提问：我想问一下商场租金的问题。年内会有调整的机会吗？

吴：香港很多大型商场的租金分为两部分，一部分是底租，一部分是分成。底层租金在市场回暖，看得出来在回暖。

至于分成部分，当租户的销售额不够高时，最低分成部分可能只有0。销量提高了，分成会自动增加。

现场提问：今年海港城的出租率会提高吗？刚才我说了，利息成本涨了不少。你所有的债务都是浮动利率。有没有考虑过随着时间的推移，把一些债务变成固定利率？

吴：至于入住率，我们选择租户，目的并不是要住满。

我们非常重视租户的组合。如何实现租户的最佳组合，让购物者获得最高的价值和最高的购物享受，是我们的目标。

我们不把出租率作为最高指标，会满吗？当然也可以全租。由于刚才提到的原因，与其他专家相比，我们的租金可能略低。

如果我们只有一个店铺，入住率肯定是100%，他们能租就租。但我们没有。负担得起的话就不用租了。

利率浮动还是固定，其实各有各的好处。加息已经说了很久了。在加息的过程中，我们也思考过很多次是否应该转为定投。算了一下，我觉得可能是亏了，可能没那么划算。

所以我们的政策还是以维持浮动利率为主，全球经济环境也不太乐观，但是利率会不会升到很高的水平？我觉得不会那么高。

现场提问：未来海港城的品牌档次将如何调整？写字楼方面，家庭办公的趋势是否会影响写字楼的出租率，长期租赁策略是什么？

吴：办公建筑的生态环境随着办公文化而变化。其实在疫情初期，很多专家甚至租户都在想，整个环境会不会真的变成很多人在家办公，不回写字楼了。

三年过去了，其实忧虑也没有那么大了。很多公司认为员工在公司工作就能有最高的生产力。

可能有少部分员工可以在家办公，但大部分已经回到办公室，暂时问题不大。

然而，写字楼市场还有其他因素。一是这几年各区新建了很多写字楼，二是需求也减少了。因为封闭了几年，新公司没有机会来香港，少部分本地公司减少了香港写字楼的功能，但是通关之后，希望情况开始扭转。

从等级上看，疫情前广东路530米黄金路段只有一部分是高等级。在这三年里，他们中的一些人离开了，要么是自愿的，要么是被说服的。

所谓离开，就是离开广东路，有些是我们劝的，因为我们想借此机会把广东路530米的“黄金大道”变成超级黄金，而且已经有了成效。