23亿家乡土地命运图逍遥拆了宝信金融 最后赔了房产

(原标题：23亿家乡土地的命运。逍遥拆了宝信金融，最后赔了房产。)

观点网“不富贵回乡，如夜行”。在潮汕开发商最得意的时代，似乎总是对家乡的开发项目格外关注，但失意时难免落寞。

2月28日，宝信金融集团股份有限公司披露，将于3月21日召开临时股东大会，审议一项收购交易。

这笔交易最早出现在几个月前。2022年10月19日，宝信金融与卖方深圳市鸿嘉新技术有限公司(宝信置地的间接非全资子公司)就标的公司汕头市泰盛科技有限公司签订销售协议，总对价为23.05亿元。交易分为两个阶段。

根据买卖协议，首期出售股权占比51%，对价11.76亿元，用于冲抵宝信置地约11.64亿元贷款，即最终现金对价约1210万元。

第二阶段费用为11.29亿元，扣除宝信置地应收账款约4.15亿元，余额约7.15亿元。

宝信置地是宝信金融的关联公司，宝信金融单一最大股东为宝能集团董事长姚振华的弟弟姚建辉，市场人称“小姚老板”。本次交易的主要资产为姚氏兄弟在家乡汕头投资的大型综合体。

泰晤士湾的发行量

公告显示，标的公司泰生科技总股权于2022年6月30日估值约28.7亿元，在汕头市龙湖区从事开发建设项目，总用地面积约16.7万平方米，总建筑面积约95.1万平方米，分为三个区域。

新媒体称，台生技院开发的项目为“宝能时代湾”，位于汕头东海岸新城新津区，总投资约100亿元。规划为集甲级写字楼、创意产业办公、五星级酒店、大型商业综合体、高端公寓为一体的科技休闲中心。

汕头是姚氏兄弟的故乡。2018年，该项目被包装为“宝能26年回乡之作”。为了配合宣传，宝能甚至与汕头电视台联合制作了26集城市专题片。

2021年初，姚建辉在宝能宣布，因与大哥姚振华“经营理念不合”，将彻底退出宝能集团。姚建辉将其在宝能系其他公司的股份捐赠给姚振华，只带走了宝能系的房地产业务，包括宝信置地、宝信金荣和宝能控股(后更名为莱华控股)。

到2021年底，姚建辉将把主营房地产的宝信置地从主营金融的宝信金融中剥离出来，成为独立的公司。就上市规则而言，宝信置地的成员公司仍将是宝信金融的关联公司。

虽然“宝能时代湾”的所有权被多次切割，但无论是命名还是开发进度，依然难以摆脱宝能系的印记。

目前项目南区写字楼已售罄，北区住宅部分在售。据业主介绍，其购买的房屋按合同规定应于2022年8月30日交房，但在交房前接到太升科技临时通知，因疫情施工缓慢，交房延期至2023年6月30日。

此外，去年10月，有业主称北区居民楼几乎全面停工。

“宝能时代湾”近年来的负面新闻还包括，2021年10月，太升科技在未取得预售证和备案的情况下出售商铺，被罚款67.7万元；2022年5月，该项目多名工人反映被工程单位拖欠工资。

去年10月，太升科技被宝信置地下架的消息传出，引发了一场相关的铁饼

假设宝信金融已发行股本自公告日至完成日未发生变化，最大配售股数为3.14亿股，相当于公司现有已发行股本的20%，约为全额分配后已发行股本的16.67%。

假设配售股份全部配售，配售所得款项总额约为1.07亿港元。董事拟使用所得款项净额偿还即将到期的债务及本集团的一般营运资金。

泰盛科技的交易框架中也提到，泰盛科技(作为质权人)需要向厦门国际信托(作为抵押权人)授予土地抵押，以担保厦门国际信托授予深圳宝信(宝信置地的间接非全资附属公司)的担保贷款(本金及应计利息约3.59亿元)。

事实上，姚建辉自创业以来，已经多次通过不同渠道筹集资金。

2022年5月12日晚间，宝信金融发布公告称，公司董事长兼首席执行官姚建辉全资拥有的宝信发展当日在公开市场出售53.6亿股，约占已发行股份总数的17.08%。

此外，5月11日，姚建辉减持约59亿股，持股比例由40.57%降至21.77%。宝信发展和姚建辉不再成为宝信金融的控股股东，但仍为单一最大股东。

至少可以从上述减持中获得约1.48亿港元。姚建辉表示，出售所得将用于偿还他所控制的公司欠金融机构的贷款。

至于还债的具体项目，姚建辉并未透露。有市场人士怀疑，二药分离后，姚建辉可能仍需为宝能系理财产品承担相应比例的支付责任。

分家带来的猜测还不止于此。2022年8月，宝能系持有的1.42亿股绍能股份被深圳智茂商业管理有限公司以10亿元拍下。后者实际由廖南刚控制。当时有消息称其与姚建辉有诸多疑似关联。

《墙里兄弟》这部剧的背后，是姚建辉从宝能系接手房地产业务，让这些优质资产在一定程度上实现了风险切割，但发展压力和难度不会转移。

截至2022年上半年末，宝信置地拥有8个房地产开发项目，分布在深圳、长春、渭南、长沙、汕头、云浮6个城市，总建筑面积超过280万平方米。

宝信置地2022财年上半年净亏损2.09亿港元，同比增长139.07%，其中投资性物业公允价值损失约8570万港元，而去年同期公允价值增长约7590万港元。

截至2022年6月30日，宝信置地非流动资产38.6亿港元，流动资产147.65亿港元，流动负债106亿港元，流动资产净值41.43亿港元，非流动负债38亿港元，净资产42.22亿港元。

虽然宝信置地不再作为子公司合并，但宝信金融在2022年上半年录得股东应占亏损约2.34亿港元，同比盈亏率为194.35%。2022年上半年营收4亿港元，同比减少约6亿港元。收入减少主要是由于物业销售减少，本期转让的物业与去年同期相比相对较少。

分家后，小姚老板或许还能通过资产等方式支持宝能的地产项目；金融业务从房地产业务中分离出来后，还可以通过收购的方式用于支持“宝能时代湾”等项目。

真正的问题是市场和投资者是否会“支持”这些项目。