股东大会纪要-万科解惑与募集投资的选择

(原标题：股东大会纪要|万科关于增发及募集资金选择的问题)

观点网3月8日，万科企业股份有限公司在深圳大梅沙万科中心召开2023年第一次临时股东大会，审议《非公开发行a股股票预案》、《预案》及募集资金投资项目等多项议案。

在本次股东大会上，万科董事长郁亮、首席执行官朱久生、首席运营官刘晓、董事会秘书朱旭等管理层出席，就投资者关心的议案和公司问题回答问题、交换意见。

据参会股东透露，深铁集团作为万科的大股东，并没有像h股发行时那样出席会议。

投资者关心的深铁集团是否会参与此轮a股定增的问题，由万科董秘朱旭回答。

朱旭指出，深铁集团是第一大股东，但不是万科的控股股东。受限于再融资规则，在前期筹划阶段无法将深铁确定为万科非公开发行的发行对象。

未来是否参与本次发行，需要深铁集团结合自身情况综合判断。

附加问题

回顾本次股东大会的来源，万科今年2月公告称，非公开发行拟募集资金总额不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。

当时万科表示，此次发行一方面是响应国家政策号召，另一方面是通过本次非公开发行优化资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力。

万科是2022年底“第三支箭”发射后最早响应的企业之一。

去年，在2022年第一次临时股东大会上，万科董事会获得了决定发行不超过公司已发行A/H股20%股份的一般授权。

本次定增是万科在此授权下制定的具体a股发行方案。相比h股发行，a股涨幅更为严格，速度也慢了很多。目前万科h股发行已经到了配售阶段。

据视点新媒体此前报道，万科在3月2日的公告中指出，h股定增预计最迟于3月9日上午8点完成。

根据供股计划，万科将以每股13.05港元的价格发行3亿股h股，分别占公告日万科全部现有h股及全部现有已发行股本的约15.74%及2.58%。

在全额配售的背景下，万科h股定增配售所得款项总额预计约为39.15亿港元，配售所得款项净额总额预计约为39.03亿港元。配售价格较3月1日每股h股13.90港元收盘价低约6.12%，属破净发行。

与会的投资者也对万科在h股股价已经严重破发的情况下发行h股的策略产生怀疑，并询问a股是否也会以更低的价格发行。

从负债结构来看，截至2022年9月末，万科总负债为1.42万亿元，包括短期借款、一年内到期的非流动负债和其他流动负债，合计1138.94亿元。期间其货币资金为1188亿元，覆盖短期债务，仍有盈余，并不那么缺钱。

对于h股和a股的发行，万科总裁兼CEO朱久生回应称，h股将在两年后重新开放，a股将在七年后重新开放。万科想抓住这个机会。去年股东大会获得了投资者的支持和发行h股的授权。监管部门有这么好的政策，市场的外部环境也支持。

朱久生指出，万科选择在这个节点发行h股，是基于资产债务置换的考虑。

“h股就像泡普洱茶，a股就像泡绿茶。”他继续说，h股和a股的规则不同，尤其是在

此外，在过去的一年里，海外融资的美元利率迅速上升。目前海外贷款利率已经达到5.3%左右，比之前的三个点高出不少。我们选择这个时机发行h股，万科也是希望置换部分海外债务融资，降低财务费用。

万科对a股发行将采取更加谨慎的态度，反复权衡价格、时机等因素，争取股东满意。

朱久生指出，稀释是短期现象，长期看创造的价值。

筹资投资

根据万科a股方案，拟为旗下11个房地产开发项目及补充流动资金募集不超过150亿元。如果本次发行成功，将超越保利申请的125亿定增，成为去年重启股权再融资以来房地产行业最大的定增。

据了解，150亿元募集资金中，105亿元计划用于项目建设，属于资本性支出；45亿元用于补充流动资金，占募集资金比例不到30%。

为保证募投项目的开展，在资金到位前，万科将根据募投项目的实际情况，以自有资金或自筹资金进行投资，资金到位后进行置换。

数据来源：公司公告、观点指数整理。

具体看募集的11个项目，其中，广州金茂万科魅力之城的净利润率和投资回报率最低，分别为3.32%和3.45%。项目总占地面积约16.24万平方米，总建筑面积69.75万平方米，预计总投资约93.36亿元。该项目为合作开发项目，控制权在万科，持股51%，金茂持股49%。

销售净利润率和投资回报率最高的项目为重庆星光天空城项目，两项指标分别为11.44%和13.64%，项目由万科全资拥有。项目部分已通过认证，计划于2024年6月交付。

不难看出，万科这次投资的项目利润率并不是很高，参与的投资人也对项目筛选标准存在疑问。

募投项目的选择是基于政策导向，结合自身情况和项目来做出选择。首席运营官刘晓指出，政策导向的核心是参考证监会优化房企股权融资的五项措施。首先是设置表项目；第二，普通住宅；三是取得预售许可证；第四，项目有一定体量，未来需要建设更多资金。

据其介绍，11个入选项目符合上述条件，大部分是在2022年之前获得的。预期收益率是根据市场情况计算出来的。我相信如果市场好转，项目收益率还有提升空间。

对于募集资金到位后置换前期投入的建设资金，以及万科拿地、并购、投资策略的变化，刘晓继续表示，随着股权融资的到位，公司一定会以更加积极的态度抓住新的项目机会，这是一种相对积极的投资策略。

对于今年前两个月投资缩水的情况，刘晓表示，公司正在积极联系，或谈判，或不摇。但从合理持仓来看，万科手中资源相对充裕，投资节奏相对从容。

他指出，目前在建和未建的资源在手约1.2亿平方米，去年落户3615万平方米，总体上可以满足未来两三年的发展。

虽然在投资上可以采取冷静的态度，但年初以来的销售已经逼得万科神经紧绷。在全国整体市场逐渐稳定和恢复的背景下，万科已经错过了2023年的“开年红”。

截至今年2月底，万科实现合同销售面积361万平方米，合同销售金额587.5亿元，同比下降9.57%。此外，万科今年1月的销售额相比也有所下降