年报观察-仁恒土地收回前夕的战略收缩

(原标题：年报观察|仁恒土地收回前夕战略收缩)

观点网3月1日，仁恒置地发布2022年财报。

据投资者报道，在当天举行的网上投资者见面会上，董事长兼总裁钟表示，今年不会分红，在土地储备策略上会更加谨慎。他说：“我们将在更安全、有钱赚的地方投资。”

这也意味着仁恒置地比以前更加谨慎，或者说叫做战略收缩以适应环境。

比如在管理费用的管控上，仁恒已经把刀伸向了组织架构领域。钟生建说，仁恒置地把南京、成都、武汉公司合并成南京公司，上海公司合并苏州、杭州公司，北方把天津、沈阳、济南合并成一家公司。今年珠海、深圳、海口将合并为一家公司。

在财报数据上，也显示出仁恒置地战略收缩的痕迹。

2022年，仁恒置地偿还贷款的现金流为200.71亿元，而同期借入贷款的现金流仅为123.72亿元，缺口为76.99亿元，主要由经营性现金流净额弥补。2022年，仁恒置地的平均贷款成本约为5%。因为包含美元债和新加坡元债，预计2023年成本还会增加，因为全球加息还在继续。因此，仁恒置地此时会收缩负债规模，有助于其降低利息成本。

偿债现金流的来源主要是土储规模收缩节省下来的钱。

新项目中的谨慎

根据仁恒置地2022年财报，其待开发资产从2021年的99.19亿元降至2022年的22.57亿元。全年新增土地规模仅为20.23亿元。

从这个角度来看，增量部分和存量部分价值相近，是一种比较谨慎的扩储方式。虽然这可能会限制仁恒置地未来销售规模快速扩张的步伐，但也减少了对资金的占用。在销量低迷的2022年，这是一次合适的战略收缩。

2022年财报显示，其2022年经营性现金流净额为84.27亿元，同比增长300%。主要是购买土储少，资金占用少。

此外，土壤的储存结构也发生了变化。2022年，仁恒置地确认的销售收入中，57.2%来自南京、上海和苏州。2022年预售中，56.2%来自上海；土壤储量方面，58%来自南京和珠海，其中南京占绝大多数。结构从赌上海变成了赌南京。

这种改变有些被动。据不完全统计，2022年上海出让的115宗土地中，47%的竞买人为国企。对于融资渠道有限的民营企业来说，很难有大量资金与之竞争。公开资料显示，2022年上海本地拍卖平均溢价率也超过3%左右。

反观南京，2022年成交104宗，其中底价成交84宗。另外，南京是仁恒置地的发源地，品牌影响力大，对仁恒置地的销售有帮助。

仁恒置地项目布局变化

来源：企业公告、观点指数整理

除了公开市场拿地策略的调整，仁恒置地也适时“止步”旧改。

比如深圳龙岗坂田的旧房改造项目，因为允许工人改保险的政策，大概有35%到40%可以用于住房。但是现在的政策变化不允许劳动者换保险，只允许劳动者换工作。对此，仁恒置地及时止损，退出项目。这也是2022年下半年仁恒置地管理费增长82.3%至14.33亿元的原因之一。

由于对新项目的精心选择，仁恒置地还下调了2023年的销售预期，约为450亿元至500亿元，而其2022年的合同预售为680.9亿元。

小额股票交易和代理建设

在土储规模下降，开发规模和销售规模下降，销售前景不确定，资金使用谨慎的情况下，仁恒置地收取建设费和管理费，而不是用自己的品牌和少量资金换取一定的收益，也是突破战略收缩的良策。

仁恒置地的收费标准相当于项目销售金额的5%至8%。如果项目销售总额为30亿元，那么收费金额约为1-2亿元。剔除管理费，仁恒置地的利润率约为50%-56%。

除了利润率高之外，相对于在新城市合资或独资开发新项目，代建也是一种低成本的品牌推广方式。正如钟在投资者见面会上所说，是海口市政府的安居工程，省委书记可以在项目中召开县委书记现场会，对仁恒置地的品牌推广大有裨益。

虽然代建投资小，有一定的品牌效应，但是代建客户的资金实力也需要仔细考察。抛开资金实力差的开发商，有地方政府背景的委托方也要慎重考虑。在土地财政下滑，去年疫情支出巨大，城投平台垫底的背景下，需要考虑有地方政府背景的委托人的还款实力。

另外，代建也不是摇钱树。比如仁恒置地的代建费只占销售金额的5%到8%。另一个是代理商建设的质量。据公开市场消息，上海仁恒锦绣世纪、苏州仁恒云曦雅苑的质量问题均被举报。仁恒置地回应称，当时的形式不是最终能交付的形式，会继续完善。

在小额股票交易方面，权责不一致，可能会引发一些道德问题，类似于职业经理人的道德风险。如何完善代理商建设流程，维护品牌形象，是仁恒置地要继续思考的问题。