奥园引战前路 - 曙光-

文/乐居财经李奕和

2022年11月4日，广东佛山深村的操场上空传来久违的喇叭声，在当日举行的前期服务商续签表决会中，奥园成功突围，最终续签下一年前期服务商。

去年8月，奥园城市更新集团佛山深村项目组团队6人进驻深村。他们平均年龄仅31岁，为了省几万元的成本，这群年轻人不惜赤身上阵，扛水泥、修屋顶、画停车线，干上了本不属于自己本行的工作。

最终，项目组经过制度化、规范化的精细化管理和改造，融入村子内部，得到了村民的普遍信任，不仅成功续签一年前期服务商资格，还承接下了村集体物业经营管理工作。

对于仍处于债务漩涡中心的奥园而言，这无疑是一个鼓舞人心的消息。而佛山深村项目组还是一面镜子，它照见了奥园自出险以来内部员工团结一心、积极自救的一个缩影。

自2021年11月年出险以来，奥园与其他暴雷房企无疑，促销售、抓回款，处置项目回笼资金成为成为常态。此外，其也在引战、沟通债务展期上做出不少努力。这些措施虽没能让奥园的情况立刻得到扭转，但也让其至今未彻底躺平，仍在负重前行。

刚过去的2月28日，奥园宣布，在重组顾问毕马威及法律顾问年利达的推动下，已与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议。他们同意暂缓偿还债务安排，支持奥园进行全面债务重组及引进战投，并承诺不采取任何强制执行行动。

此次暂缓偿还债务安排涉及奥园12笔美元债，本金总额共计34.53亿美元（约合人民币239亿元），其中的5笔在2022年已经到期。巨额美元债暂缓偿还，对奥园来说是一次很好的喘息之机。也让它的债务重组，经营稳定回归，增加了更多的可信度。

“引战”国资

通过出售资产快速回流资金补充流动性，是大多房企出险之初的主要动作，奥园也不例外。自2021年11月出险以来，为增加资金流动性，奥园开始陆续出售、转让、退出香港、澳门、阳江、湖州、九江、漳州等多处资产。

一些海外资产也被频繁摆上货架。如去年1月、6月，奥园先后以2.15亿加元出售加拿大物业，以1.05亿澳元出售澳洲附属公司六个物业项目权益。

项目出售之外，为达成自救的目的，更彻底地改善流动性和资本结构，奥园也开启了漫长的引战之路。2022年4月，中国奥园正式拉开战投重组序幕，当时消息称已有国资入场尽调，预计不日就将公告其阶段性进展。

而广州、山东多家国企对中国奥园战投有兴趣，并已先后进驻中国奥园开展尽调工作。随后更传出山东能源集团计划通过子公司持有奥园39%股权并成为中国奥园控股股东的消息。但兜兜转转至今，奥园的引战仍未真正落地，反而在旧改以及奥园健康首先迎来的出售的消息。

今年1月，奥园与国企山东健康达成协议，共同开发珠海翠微旧村改造项目。具体而言，翠微旧村改造主体珠海奥园华富置业有限公司出现股东变更，山东颐养健康集团置业（集团）有限公司拿下60%股权，剩下40%股权由奥园方继续持有。

翠微村项目用地面积477.9亩，总投资（开发成本）预计需约121亿，总建面超过31万平方米，项目目标是打造珠海版“太古里”，市场预期该项目总体货值超过220亿元。但随着奥园陷入流动性问题，项目曾一度陷入停工。

山东健康置业为山东颐养健康产业发展集团有限公司的全资子公司，背后是山东能源集团，最终实际控制人为山东国资委。这一股权变更意味着翠微村旧改已经正式获得山东国企纾困。

此后于2月16日，奥园官宣，为旗下物业运营板块奥园健康引入广州国资南粤基金。完成后，南粤基金及奥园方分别持有奥园健康全部已发行股本的29.9%及24.68%，前者成为奥园健康的单一最大股东，奥园不再为目标公司控股股东。

此次合作，奥园还获得国资承诺全面合作推进其大湾区旧改项目。2021年中报显示，奥园拥有超70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源7543亿元，大湾区占比达99%。

保交付行动

对出险房企而言，保交付既是责任，也是企业回归正常经营的关键一役，重要性不言而喻。

1月28日，奥园集团董事局主席郭梓文在新春开工动员大会上表示，2023年是房地产行业迎来复苏的重要转折期，也是奥园转型重组成功，迈向可持续稳健经营的关键之年。其指出，要重点围绕债务重组、保交付、保兑付、促销售等工作快速行动起来，把握市场回暖的机遇窗口，抢先布局，稳定经营。

据了解，奥园佛山深村项目组团队盘活存量物业实现自身造血，破解经营困局并非个例，出险以来，奥园各项目团队几乎从未躺平。

比如，其广佛区域通过闲置资金盘活、优质企业引入等多措并举力保优质项目，稳住经营基本面；深莞区域基于市场政策、转化条件等因素的综合研判制定经营措施，化危为机；珠海区域则内外联动、因势利导，至今突破多项重难点问题。

为了快速推进旗下项目开发建设，春节后，奥园旗下全国各地项目迅速于掀起复工热潮，至2月28日已超92%项目已实现安全有序复工复产。据悉，为了能在年后迅速组织人员返岗、全面恢复建设状态，奥园各项目在春节前已加强统筹协调，倒排工期、挂图作战，提前谋划复工所需人材机。

奥园还调动总部运营、营销、成本、财务、资本等各条线班子成员组成的“一盘一策”工作组前往各区域，汇同区域及项目领导班子走进“销售中心和项目工地”两个战场，深入一线听取“枪声炮响”。针对项目实际情况，共同制定“一项目一策”及复工复产方案。

值得一提的是，在保交付方面，奥园此前已经多次引入代建企业，增强旗下在建项目的市场信心，顺利完成项目的保交楼。

2022年7月，奥园首先与绿城管理签署战略合作协议，双方就广州奥园云和公馆项目代建等多层面展开深度合作。据此，绿城管理为云和公馆项目提供品牌输出，以及规划设计、成本、工程、营销、客服等全过程开发管理服务，全力保障项目交付、销售。

一个月后，奥园再次与绿城发展集团签订合作，绿城发展负责西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号项目全过程开发管理工作，统筹、整合、管理相关规划设计、工程监理、建筑施工、营销策划等，严格控制项目质量和工期，全力盘活项目销售，保障项目交付。

公开资料显示，1-2月，奥园在江门、梅州、徐州、西安等城市多个项目实现集中交付。其中，鹤山奥园峻廷湾提前40天交付，首日到访交付率100%，并实现交付即办证。仅一家出险房企而言，这对其经营的回归已是个不错的信号。