房子就算“租”了 也没房！长沙新动作-开展盘活存量房出租试点……行业-实现“住”与“防”的有效协调

来源：证券时报

5月11日，《长沙晚报》报道，长沙启动盘活存量房用于租赁住房试点，其中提出，业主将手中存量房作为租赁住房的，不计入家庭套数计算。这意味着租赁住房不再受购房政策限制。

业内人士认为，长沙的政策设计非常新颖。虽然初衷可能不是放松限购政策，但客观上也会有松绑作用。如果相关住户按照本方案的规定出租房屋，可以达到“一举两得”的效果，既出租了自己的房屋，又增加了资质或套数，还实现了“住”与“防炒”的有效协调。

长沙盘活存量房用于租赁住房。

5月11日，长沙晚报报道，长沙市培育发展住房租赁市场领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(以下简称《方案》)。

据《方案》了解，长沙选择长房集团、长沙住建集团作为试点企业，通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，盘活现有房源用于租赁住房。《方案》实施前，已办理网签或不动产登记的房屋，盘活用于租赁住房后，不计入家庭住房套数计算。通过试点，既提高现有住房利用率，又增加租赁住房供应，稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产良性循环，力争到2025年底筹集租赁住房不少于15万套。

《方案》规范租赁住房盘活存量房试点运营管理。业主选择盘活存量房用于租赁住房的，应与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》(以下简称《协议》)，明确租赁方式、经营年限、资金监管、交易登记、规范经营、违约责任、双方权利义务等内容。

在出租方式上，轻资产策略是盘活存量房的主要地方。存量房业主与试点企业签订《协议》合同后，既可以委托试点企业租赁经营用房，也可以选择自行租赁经营用房，必须纳入服务平台监管。鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。

经营年限方面，用于租赁住房的存量房经营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日起算。

据《协议》了解，试点实施后，长沙市不动产登记中心通过与住建部门信息共享，获取出租屋信息，并在不动产登记系统中标注。《方案》履行期内，房屋所有权人可以进行房屋交易，但因买卖、赠与办理租赁房屋房地产转移登记时，应当取得市住建部门租赁房屋上市交易联系单。交易后仍会在不动产登记系统中标注为租赁房屋，买卖双方仍需按照《协议》履行到期日。

同时，长沙还将落实长效机制，建立租金监控体系。长沙市住房租赁企业必须在商业银行设立租赁资金监管账户，住房租赁企业租赁资金监管账户必须与服务平台住房交易资金监控专用账户对接，租赁住房租金、保证金、佣金等纳入监控监管。

《协议》还明确，保障性租赁房试点企业的部分运营费用将由财政专项资金予以保障

据《方案》介绍，长沙将坚持“房住不炒”导向，突出住房民生，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过盘活存量增加租赁住房供应，解决新市民和年轻人住房问题，不断完善住房保障体系和住房市场体系，稳步推进租购同权，实现全体人民住有所居。

实现“房”与“反炒”的有效配合

据了解，租赁住房的目的是解决新就业大学生、年轻人、产业工人等“新市民”群体的阶段性住房困难。长沙是中央支持住房租赁市场发展的试点城市，也是住建部确定的全国40个大力发展保障性租赁房的重点城市之一。

对于长沙市存量住房出租，不纳入限购范围。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李认为，长沙的政策设计非常新颖，一方面满足了有房一族再次购房的需求；另一方面可以有效落实“房住不炒”。这是避免“房”与“防炒”冲突，实现二者协同的有效手段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从此次长沙政策的出发点来看，主要是盘活存量资产，扩大可出租房源，大力发展租赁市场，但也是找准了居民家庭的痛点。租到相关住房后，可以算作家庭住房套数，有刺激和激励作用。换句话说，虽然初衷可能不是放松限购政策，但客观上也会产生松绑效应。如果相关住户按照本方案的规定出租房屋，可以达到“一举两得”的效果，既出租了自己的房屋，又增加了资质或套数。

“长沙政策具有实际可行性。一方面，现在稳定房价是必要的，但高房价下实现房价稳定的需求是有限的，因为新市民很难买得起。这样，有购买力的就是已经买了房的产权人。但是我们严格的限购政策认为多套房是投机。在这种政策和观念下，有购买力的人很难买房，新市民买不起。通过这个政策，让有购买力的人买得起，也可以放到租房市场，让没有购买力的人有房子住。”李对说道。

李也认为，长沙政策可以实现多方利益协同。一方面，大量房屋投入租赁市场，租金必然下降，这也有利于降低新市民的租房成本，实现体面居住；另一方面，通过市场化的手段，自然解决了租房的融资渠道。目前租房任务很大，央企国企走在前面。他们发挥自己的社会责任，做了很多租房，但是供给的持续性和有效性有待提高。通过这个政策实现租房的目标，因为一旦体量大了，租金就会下来，这才是租房的最终目的。