土壤储存逆转

当楼市调控进入深水区，房企对土储的态度也发生了变化。

他们从过去的积极加仓，转变为量入为出，通过卖出进行定投。本地拍卖市场热度不再，底价成交成为常态。投资端的收缩也让房企土地储备总量进入下行通道，只有少部分中型房企加强了补仓力度。

市场关注的是，当房企不再拿地时，现有的土储能否支撑其未来发展？

土壤储量加速下降

2022年上半年，房企拿地能力持续疲软。统计局数据显示，今年1-6月，房地产业土地成交价格和购置面积同比分别下降46.3%和48.3%。少拿地，甚至不拿地，导致企业新增土储锐减。虽然销售端也不景气，但投资销售比仍普遍小于1，新增土储跟不上销售端消耗的面积，房企的存量土储在减少。

韩毅数据显示，与2021年末相比，55家典型房企中有48家土地储备总量减少，占比87.2%，土地储备总量较2021年末减少8.3%。即便是头部房企，储土端也在萎缩。与去年同期相比，土储最大的十家房企均呈下降趋势，其中保利发展(行情600048，深交所)由去年同期的21321万平方米小幅下降至20129万平方米，绿地控股(行情600606，深交所)和万科6月末土储分别为17303万平方米和13723万平方米，下降了26新城控股(行情601155，诊断股)、中国金茂、中国海外发展、龙湖集团、华润置地、金地(行情600383，诊断股)、金科股份(行情000656，诊断股)也出现了不同比例的下跌。

事实上，2021年上半年，部分房企的土壤储备就开始下降。随着下半年流动性压力进一步加大和雷声大雨点小，多数房企投入下行通道。2022年上半年，房企土储下滑进一步加速。

即便如此，与市场预测不同的是，虽然投资有所萎缩，但房企的生存比却大幅提高。

存活率不降反升。

韩毅数据显示，在47家典型房企中，有45家企业的生存比率有所上升。

比如施琅从2增加到4.8，时代中国从3.9增加到5.8，龙湖集团从4.3增加到6.5，美的地产从4.2增加到6.6，中南建设(行情000961)从2.8增加到6.9，渝洲集团从3.9增加到8.5，郑融地产从2.9增加到8.5，惠今控股从5.5。

造成这种“逆转”局面的原因是，虽然房地产企业的土地储备在减少，但由于销售市场的低迷和去化周期的延长，最终的生存比率在上升，尤其是处于危险之中的房地产企业销售端进一步承压。

如惠今控股，公司6月末土地储备为2963.37万平方米，较去年同期的3307.08万平方米减少约344万平方米，降幅超过10%。但由于今年上半年销售额和销售面积同比减少，生存比不降反升。

同样的情况也出现在美的地产和郑融地产。

2022年6月底，美的土地仓储面积为4294万平方米，比去年同期减少近1000万平方米，降幅为18.6%。然而，上半年美的地产销售端大幅下滑，合同销售金额由去年同期的825.9亿元下降至400.3亿元，

其中，生存比低于3倍的房企已经消失，相应的，生存比超过5倍甚至9倍的房企大大增加。

需要注意的是，由于大部分房企土地储备的口径包括在建和待建面积，且在建面积部分项目已经预售，因此房企真实的去化周期低于生存比数字。

继续下降趋势

韩毅智库认为，未来土地储备总量将继续下降，主要原因有三：一是销售规模下降是事实，上半年销售规模大幅下降，房企土地储备也有所下降；第二，大规模土储的前提是充足的资金支持和便利的融资环境。房企信用危机后，经营杠杆中的财务杠杆和便利环境已经不具备。短期内企业需要变现资产提高资金流动性，高土储难以为继；第三，行业营业利润率回归社会平均水平，企业需要提高经营效率。土储过多不仅占用资金，还会增加利息支出。因此，少库存、多周转将成为房企未来的趋势。

虽然房地产企业的土地储备总体呈下降趋势，但在行业结构分化下，企业间的投资策略也有所不同。

以信达地产(行情600657)、越秀地产、建发国际为代表的二线国家/央企，近半年来在投资端颇为激进。信达地产上半年积极进入代建，新增土储全部为代建项目，投销比高达214.9%。越秀地产和建发国际作为地方国企的典型代表，上半年也积极扩充储备。其中，前者半年内在7个城市新增16宗土地，建筑面积346万平方米，投销比高达194.4%。后者上半年一口气新增33宗地块，权益地价1349.1亿元，对应土地储备598.42万平方米，投销比也处于145.3%的高位。

与信达地产的激进不同，以招商蛇口(行情001979)、中国海外发展、华润置地等头部央企为代表的房企投资端趋于谨慎，投销比在50%-100%左右，其中招商蛇口的投销比略高于其他央企，达到86.1%。上半年头部央企基本只在一二线城市选择性拿地，土地储备总量略有下降。

相对于国企和央企，民营房企的风格倾向于谨慎保守。以碧桂园、龙湖集团、旭辉控股为代表的稳健型民营房企上半年继续投资，但为了保护企业的资金安全垫，土地投资相对谨慎，投销比在50%以下。