国土打‘扎堆’！大部分城市热度下降 热点城市民企拿地意愿回升

重点城市的土拍迎来高峰。

据券商中国统计，9月23日至29日，7个城市“扎堆”完成今年第三轮集中土地拍卖，其中包括北京、上海、深圳三个一线城市。截至9月29日，北京、上海、深圳、杭州、苏州、武汉、青岛、厦门、无锡、福州、宁波等11个城市已完成第三轮集中土拍。

券商中国记者梳理了各个城市的成交结果。从结果来看，城市之间的地方拍卖热度不均衡，城市内部分化明显。除北京、杭州局部拍卖热度比第二轮稍暖外，大部分城市热度有所下降；除北京和宁波外，平均溢价率较第二轮有所上升，但这些城市的共同特点是，拿地企业仍以国企和地方平台公司为主。此外，热点城市民企拿地意愿有所回升。

接受券商中国采访的业内人士认为，楼市下行压力依然很大，市场投资信心相对较低。由此，预计四季度土地拍卖热度将继续低位运行，国企拿地比例将进一步上升。

大部分城市热度下降，热点城市热点地块受到追捧。

经纪公司中国梳理各地土拍结果发现，北京第三轮土拍热度较上一轮略有上升。杭州延续前两轮热度，宁波、福州保持稳定，深圳、上海、苏州、武汉、青岛、无锡、厦门热度下降。

据券商中国中指院统计，今年已完成第三轮土地集中拍卖的11个城市中，土地出让金排名前三的分别是上海(1053.8亿元)、北京(500.29亿元)、杭州(430亿元)；平均溢价率排名前三的分别是北京(6.06%)、杭州(5.13%)和宁波(4.72%)。除北京、宁波平均溢价率较第二轮有所上升外，其他城市均有所下降。

从溢价率最高的北京来看，成交的18宗地块中，底价成交10宗，溢价成交8宗，平均溢价率6.06%，较第二轮上涨0.71个百分点，市场小幅回暖。其中海淀区永丰、丰台区造甲村等热门地块竞争激烈，溢价率达到15%。海淀区永丰0013地块，无论是地价还是有竞争力的现房面积，都达到了“双顶”。

同样表现抢眼的杭州，19宗住宅用地成交中，有8宗成交达到停价，进入“一次性报价”阶段，占比42.1%，较第二轮上升15.4个百分点，溢价成交2宗，平均溢价率5.13%，延续了前两轮的热度。

9月29日收盘的宁波图派平均溢价率达到4.72%。10宗地块中，溢价成交的4宗地块中有3宗登顶，9家房企角逐最热地块。最终，经过58轮竞价，上限价格达到30.71亿元，竞价时间超过两小时，由宁波东投摇号中标。热门地块依然是房企的主要目标。

当日，福州第三轮土拍也顺利落幕，15宗住宅用地项目吸引121亿元，其中四城区11宗地块吸引50名竞买人参与竞拍，鼓楼区旧改项目最热地块有42名竞买人参与竞拍，40家房企进入摇号。最终，保利彩票拿下了该地块。

作为今年土地市场最火热的城市，深圳第三轮地方拍卖的热度较前两轮明显下降。9月28日，7宗宅地中的1宗被拍卖，剩下的6宗地块中，4宗以底价成交，2宗达到上l

此外，青岛、武汉、苏州，以及8月底完成第三轮土拍的无锡、厦门，都有所降温。其中，青岛成交的30宗地块中，仅有1宗打顶、1宗溢价，其余28宗均以底价成交，另有3宗流拍；在武汉核心区多宗优质土地推出的背景下，仅有一宗土地触顶，其余土地均以底价出让，平均溢价率降至0.1%。苏州9宗地块溢价成交5宗，平均溢价率2.15%；无锡11宗住宅用地全部以底价成交；厦门6宗地块均以超低溢价或底价成交，平均溢价率仅为0.2%，创下厦门土地集中拍卖以来的新低。

对于大部分城市土地拍卖热度低于第二轮的主要原因，中指院土地事业部负责人张凯在接受券商中国采访时表示，除了对期房延迟交房的担忧、房价上涨预期减弱、居民收入预期悲观之外今年第三轮供地大部分在今年年底前无法开盘，企业拿地积极性下降。

城市之间不仅地球的热量跳动不均匀，城市内各板块的热量也有明显的分化。

柯睿研究中心副总经理杨科伟在接受券商中国采访时表示，冷热分化已经成为各城市地方拍卖的普遍特征。库存压力小、流转速度快的价值板块受到房企青睐，而质量相对一般或周边房源脱手困难的板块则不得不依靠地方国企支撑或直接遭遇拍卖。可见，在利润空间普遍上升的背景下，房企更看重项目的销售预期。

“目前楼市下行压力依然较大，市场投资信心也较低。因此，预计第四季度土地拍卖的热度将继续在低位运行。”杨科伟对券商中国表示，同时，由于大部分城市集中供地改为四批，下一季度城市土地拍卖“碰撞”的可能性较大，这将导致城市之间甚至地块之间的土地拍卖出现更明显的分化。

热点城市本土民企发力

券商《中国记者》梳理了第三轮集中土地拍卖的拿地企业，共同特点是仍以国企和地方平台公司为主。

这个特点在一线城市比较突出。以9月28日刚刚关闭的深圳图派为例。出让的6宗地块中，有5宗被国企接手。其中，深铁斥资60.4亿元独占3宗，招商蛇口(行情001979，医药股)和华润各拿下1宗，本土民企仅拿下1宗。

虽然最终拿地企业中仍以国企为主，但从深圳第三轮地方流拍报名情况来看，民企的参与度正在增加。深圳市规划和自然资源局表示，在第三轮中，当地27%的民营企业参与了竞标，民营企业参与竞标的意愿强烈。龙华区参与摇号的9家企业中，超过一半是民营企业。

北京拿地主力也集中在国企，热门地块的争夺多在国企之间进行。其中中海斥资近150亿拿下三宗热门地块，成为本轮拿地大户。18宗地块中，只有一宗被民企龙湖拿下，其余拿地企业均为国企和地方平台公司。

上海35宗地块中，有26宗被保利、招商局等央企和城投公司收入囊中，占比74%。

此外，武汉以地方国有资产为后盾，国有企业获得的土地占总交易量的近90%

张凯认为，国有企业更能适应地方拍卖规则的调整。同时，得益于前期部分项目达到预期，国企率先积极拿地，国企在第三轮集中土地拍卖中的拿地比例进一步提升。