房企日子不好过吗？地产开发商4500亿业绩稳定！

文/财经八卦女特约作者：伊冯娜

最近在各种公开论坛上，听到最多的词就是“压力”，这也是资深房企在公开场合经常提到的一个词。究其原因，无非是去年以来，随着宏观政策调控，整个房地产行业的融资环境不断收紧。融资环境持续趋紧，房企不得不把重点放在“去杠杆”上。纵观近几年的政策和环境变化，房企的融资方式和成本都在发生变化。2006-2009年，IPO和股票发行是主流；2009年底至2010年初，股权融资受限，非标上涨；2014年后，非标楼盘再次被重启的定增所替代；2015-2016年，债券融资成为主流，国内债券发行量分别达到4668亿元和8094亿元，同比分别增长985%和73%，成本处于4%-5%的水平。到2017年，成本普遍提高到5%以上。随着成本的上升，企业的压力逐渐加大。除了整个房地产行业融资环境的不断收紧，房地产市场也不断出现新动向：从“房子是用来住的，不是用来炒的”、“租售同权”、“共有产权”到“五限”的出台.这些措施从明确房屋的居住属性，到房屋租赁，再到引导房地产市场回归理性，使得住宅销售业务受政策波动影响较大。随着融资环境和政策的演变，房企也从“野蛮生长”向“趋于理性”转变。如今，房企不约而同地选择了“增速放缓”之路。“增速放缓”势必牵一发而动全身。是做出选择还是逆势而为，房企有自己的问题和打算。事实上，无论环境和政策如何变化，房企主动调整自己以适应融资环境和行业环境的这种变化才是最可行的办法。让人欣喜的是，地产行业的“黑马”融创在2018年的中报中交出了漂亮的答卷。其中，融创能够成功跻身前四，进入稳步发展期，其战略有很多可圈可点的地方。本文试图从融创2018年年报中解读12C。今年上半年，大部分上市房企业绩良好，但增速都有不同程度的放缓，其中利润增速也有不同程度的下滑。从融创半年报来看，这种增速放缓的趋势并不明显。相反，融创正在走向稳定发展的阶段。2018年上半年，融创实现营业收入465.8亿元，同比增长215.3%；归母净利润63.6亿元，同比增长389.3%；核心净利润66.1亿元，同比增长391.8%。2018年上半年毛利率为24.7%，比去年同期增长约2.5个百分点。此外，从此前公布的销售数据来看，2018年1-7月，融创实现合同销售2254亿元，已完成全年4500亿元销售任务的50%以上。按照这个趋势，全年业绩4500亿元几无悬念。融创能取得这个成绩，实属不易。过去融创给人的感觉是“奔跑”，一直在追赶房企老大哥的角色。其实能有今天这个成绩，也不是偶然的。2014年，融创位列中国房地产企业销售榜第12位。2015年以734.6亿元销售额排名第9，2016年以1553.1亿元销售额冲到第7。2017年以3620.1亿元的销售额跃居第四。完成了一系列冲刺的融创，进入了财务平衡、稳健发展的新阶段：毛利率不断提升，杠杆稳步降低。过去几年最克制的策略，房企头部玩家积极寻求多元化突破，行业普遍弥漫着焦虑情绪。在多元化发展方面，融创克制了很多，基本处于停滞状态。融创今年中期业绩发布会强调“

长期来看，这将导致从“土地红利”到“风险控制”的转变。融创从一开始就意识到了这种变化的必然性，坚持“区域聚焦，高端优质产品”的定位，也就是说融创只能在一二线城市聚焦资源，走高端优质产品路线，不打价格战。经过多年的“克制”，融创终于用业绩证明了这一前瞻性战略的正确性：2017年，融创销售金额达3620.1亿元，签约销售面积2229.8万平方米，均价高达1.6万380元/平方米，夺得全国10强房企第一名。很多房企和过去一样，对多元化发展感到焦虑。长期来看，这必然会损害房企的主业基础。最近房地产安全事件频发，也是部分房企对主业关注度减弱的迹象。所以融创意识到回归主体的重要性，进而弱化对多元化发展的关注，是理性的。风控能力最强国家宏观政策从一般性去杠杆转为结构性去杠杆，房企“财大气粗”的过去一去不复返。WIND资讯数据显示，2017年，136家房企中，负债率超过100亿的有67家，占比49%；37家公司负债率超过300亿，占比27%。行业内的大玩家也不看好。融创这几年也在去杠杆，今年平均在6%以上，整体有息负债在下降。融创中报显示，上市公司资产明确增加至6699.42亿元，有息债务减少95亿。2018年上半年融创去杠杆过程中，目前账面现金仍高达874.2亿。目前融创的负债率在1:1.5到1:2之间，处于安全范围。为了保持充裕的现金流，融创未来两年将专注于现金流管理。现在融创和很多中小房企合作，以合作为主导方向。得益于融创自身的产品品牌能力、运营能力等优势，很多中小房企与融创合作开发，获得项目溢价，融创也获得行业内并购、合作开发的最佳机会。除了坚持主业，融创过去还投资了乐视和万达的13个文化旅游项目。万达项目上，融创投入了400-500亿现金。算上这400-500亿的贷款，融创的负债率还在下降。可以说融创的现金流和负债率都管理得很好。结论融创2018年中报的业绩数据反映了2015年、2016年，或者2017年的部分业绩，说明融创稳健发展已经取得成效，进入了近年来的稳健发展期，未来几年不太可能下滑。与此同时，多家国际评级机构不断上调融创评级，看好融创盈利能力上升、杠杆率下降。投行方面，德意志银行、CICC、花旗、摩根士丹利、美林和野村都发布了看好融创未来的报告。这是融创用漂亮的答案赢得市场青睐的结果，祝融创未来越来越稳健。