中粮控股更新招股书拟2019年分红40%利润

5月17日，新晋20强房企中粮控股更新招股书。作为20强房企中唯一一家非上市企业，中粮控股的业绩备受外界期待，其招股书披露的数据终究没有让外界失望。2018年营业收入和净利润分别为302.15亿和25.26亿，同比增长115.41%和406.70%，净资产收益率达到37.4%，在2018年中国上市房企净资产收益率百强中排名第二，仅低于新城控股。

招股书显示，中粮控股原为长三角地区的区域性房企，后逐渐扩大业务规模。2016年将总部迁至上海，全国布局步伐加快。截至目前，中粮已在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角地区23个省份124个城市布局353个项目。从城市布局来看，基本符合国家战略步伐，比如前几天再次拿下的大连一块地。大连作为“一带一路”的重要节点城市，在沿海经济带一体化发展中占据重要地位，该区域地块的获得对中粮深耕辽宁区域、扩大市场份额具有重要意义。

更新后的招股书显示，2016年至2018年，中粮控股年销售额分别为190亿、649亿和1015亿，营业收入从2016年的29.25亿增长至2018年的302.15亿，年复合增长率为221.4%。

由于房地产行业销售业绩转化为营业收入存在1.5~2年的滞后性，在2016年和2017年销售形势大好的背景下，2018年部分项目进入结转期，促进了行业整体营业收入的普遍提升。据机构统计，国内房企库存前20榜单中最快同比增速为89.52%，中粮可谓隐形“营收增长王”。招股书显示，截至2018年底，中粮有950亿的合同负债，在行业内处于平均水平以上，未来两年的收入基本清晰。

2018年，受宏观经济和行业趋势变化影响，大部分房企开始主动降杠杆策略，中粮也不例外。2018年，公司降杆效果显著。2018年，中粮控股的净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。同时，经营活动产生的现金流量净额由负转正。截至2019年，该账户上的现金和银行余额为230.8亿。总体来看，中粮销售回款能力较强。

在偿债方面，中粮建立了多元化、多结构、多层次的融资体系。征信体系覆盖大型国有银行、股份制银行、信托公司等。同时，建立金融联盟，加强与金融机构的战略合作。同时，预计公司上市后融资渠道将进一步拓宽，未来不排除采用发行公司债、寻找战略投资者等方式，以较低成本获得融资来源支持业务扩张。

2018年以来，中粮坚持稳健发展、深耕细作，持续加大二三线城市布局。截至2019年3月31日，中粮土地储备规划总建筑面积3890万平方米，在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区域23个省124个城市有353个项目。尤其是长三角，中粮的土地储备占了将近一半。光大证券指出，随着长三角一体化上升为国家战略，以及上海提出在沪苏浙交界处设立长三角一体化示范区，区域内重点房企将迎来机遇。

2018年，香港虽然在IPO数量和规模上位居全球市场第一，但监管趋严也是公认的事实。同时，破碎率