中信证券-房地产企业即将迎来难得的扩表机遇

由于房地产开发企业长期萎缩，地方供地意愿非常强烈，土地市场机会明显。各项政策的持续出台，尤其是疫情防控政策的优化和房贷利率的下调，有望推动2023年初房地产市场需求的明显回暖。因此，我们认为，房地产企业即将迎来一个难得的扩表机会，即低地价和复苏的销售组合。即使全国的销售还不确定，但主流上市房企的新增土地大多位于一线和二线核心城市。我们认为，未来半年能否获得股权融资并适当增加杠杆，可能是决定企业未来发展前景的关键。

地方政府增加土地转让批次。

财政部数据显示，2022年前10个月，国有土地使用权出让收入44027亿元，同比下降25.9%。为了弥补地方财力的缺口，北京、杭州、武汉等地增加了土地出让批次，无锡年内甚至完成了5批土地供应。而长春、沈阳、重庆仍未完成年度计划中的三批土地供应，可能与拿地需求冷淡有关。为了增加土地出让的吸引力，近期出让的地块大多质量较高。例如，北京一半的土地供应位于朝阳区。

企业拿地的意愿极低，而且高度依赖土地市场的后盾力量。

今年以来，土地交易溢价率持续下降。2022年22个大城市第二批(即第三、第四、第五批土地)后，土地成交溢价率持续下降，相比第一批为4.7%，第二批为3.9%。在土地交易中，地方国资拿地比例达到56%，创下了土地分批供应以来的新高，较上一批的45%大幅提升。一般来说，地方国资可能是支撑土地市场的力量。但是，土地交易规模巨大。截至目前，22个城市第三批及以后批次土地出让合同金额已达5883亿元，比第二批上涨10%。而且2022年的供地还远没有结束。我们认为，三批及后续各批土地供应总量将明显超过2021年三批5982亿元的水平。以上数据表明，企业拿地意愿极低，但为地方政府推货的态度非常坚决，急于卖地。特别值得一提的是，有加杠杆能力的地产央企态度非常谨慎。2022年及以后，央企拿地金额占比仅为7.5%，创下2021年初以来的新低——宗。这也说明，企业拿地意愿低，不仅仅是资金不足，也是对未来预期非常悲观。他们大多希望储备现金，过冬。

土地成交面积极不平衡，一线城市供需两旺。

22个城市中，四个一线城市的土地成交占比在三批及之后均达到40%，较第二批的33%进一步提升，也创下2021年初土地分批供应以来的新高。考虑到2022年还没结束，这一批四个一线城市(包括追加的第四批)的土地出让金总额可能接近3000亿的规模，不算多。这一方面说明即使是一线城市也有增加土地出让金收入的需求。另一方面也说明开发企业高度聚焦，在核心城市积极布局。同时，这也暗示着核心城市的新房供应量可能过大，即使需求恢复，房价上涨的压力也很小。

得到了一个难得的扩大战果的机会。

由于长期缩表，当地供应意愿下降

至少目前来看，销量远未好转。2022年11月，我们跟踪的样本企业销售金额同比下降15.5%，1-11月同比下降32.1%，边际降幅收窄。11月前29天，我们跟踪的42个样本城市新房成交数量同比下降37.6%(2022年1月1日至11月29日，累计下降30.3%)，14个样本城市二手房网签数量同比上升22%(2022年1月1日至11月29日，累计下降10.1%)。

在新的信贷周期的起点上把握住了扩表的机会；

我们认为，多管齐下的政策将有助于房地产企业进入新的信贷周期，企业销售、信贷、投资的恶性循环将很快逆转，资产负债表有望得到修复。在a股融资平台优势提升的过程中，积极把握发展机遇的企业有望迎来盈利能力的大幅提升。我们看好a股房地产开发企业。

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