2023年春节购房讨论-正视供需疲软 迎接新逻辑反转

摘要

三四线城市的置业近年来一直在走弱，不仅仅是因为疫情，更是因为2016-2017年三四线城市巨变后的持续反应。未来的增长来自于城市的自有住房。回归居者有其屋是基于人口流动的假设，过去的表现尤为明显。2016~2017年达到顶峰，之后随着房地产周期的低迷和疫情的影响继续走弱。到目前为止，我们认为返乡置业的前提受到了一定的冲击，主要是人口流动性的下降和固化。一方面，城市化速度放缓，从年均1个多百分点下降到0.6个百分点左右；另一方面，人口固化，在当地定居的城市人口在增加，所以返乡需求在下降。三四线置业回归更多表现为较低层级城镇置业的进入。

相对于三四线城市返乡，我们更应该关注一二线城市即将到来的小阳春，这是检验政策效果的第一关。我们判断这一轮经济周期领先于工业周期，从财政政策上就能看出端倪。在之前的经济周期中，金融政策的控制力相对较弱。所以宽松的货币信贷政策会第一时间流向房地产行业，带动经济复苏。这一轮经济周期首先是产业周期，金融政策通过贴息和定向支持产业政策。因此，此轮经济复苏有望从部分产业集中度较高的二线、一线城市开始，尤其是二线城市。所以关注一二线城市即将到来的小阳春，是这个周期的考验时间。

政策侧重于住房消费而非住房投资，一定程度上缩小了修复范围。但目前房企减少推稳价格的策略，可能会导致一定时期内供需疲软，使得预期的恢复无法在第一时间体现在现实中。到目前为止，对需求的刺激仍然不明显，有效降低购房成本的利息和税费也没有明显的改善。也就是说，目前的需求释放仍然是基于房价上涨的预期，而不是有效降低购房成本。在目前的环境下，这种需求的释放将是无效的。另一方面，由于高资产负债率的压力，保价保资产的行为增多，房企减少推盘、减少优惠等措施也在一定程度上影响了供应。在目前的政策组合下，供需疲软的概率越来越大。

观察修复的逻辑，不设定修复的时间，是这一轮的核心。预计行业将进入新的供给侧改革，优质企业必将脱颖而出。从2022年初开始，市场就一直在期待修复，但最终只能继续后移改善时间点，至今也只是因为基数带来了数据的改善。至于真正的改善，我们认为在城镇化放缓，强调住房消费的时代，在总量数据层面降低关注度才是上策，上策是关注结构，关注修复的新逻辑。我们认为二线城市将率先复苏，复苏的逻辑将不同于以往任何一个周期，选择仍处于中长期的优质房企。推荐龙湖集团、招商蛇口(行情001979，诊断股)、万科A(行情00002，诊断股)、保利发展(行情600048，诊断股)、金地(行情600383，诊断股)等。并受益建发股份(行情600153，诊断股)；与此同时，一些小市值和新进入者也在努力完善产品，受益于中交地产(行情000736，诊断股)。

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