开发商如何给房子定价？满满的套路！

当前房价的扭曲众所周知。这是调控的必然结果。我们每个人几乎不可能单纯用“房价、首付、贷款”这三个指标来衡量买房的成本，你可能还要以各种名义额外掏钱。与购房者相比，开发商卖房并不容易。当然，他们要仔细计算房价之外可能获得的收益。其实最重要的是给房子定价。毕竟房子是根，决定了付款的大头，也是房价之外潜在收入的锚。在本文中，我们将分享目前开发商的定价策略。这个策略和市场关系不大，和限价关系很大。开发商现在头上有很多箍，限价是最大的。为了摆脱这种被动局面，螺蛳壳里的道场还是要做的，赚一分钱就是一分钱。不然限价这么严，你觉得开发商创纪录的利润是怎么产生的？据我所知，在限价下，开发商在申请备案价格上还是有多种策略的。本文给出了几个例子。第一，分类定价，保证目前高价房的限价，最大的诉求是保持网签均价的稳定。既然是一般，就有高有低。所以对于开发者来说，有很多事情要做。比如一个项目规划了几个户型，房子，小高层，超高层，甚至别墅。混搭是一个非常重要的策略。对于开发商来说，高层的价格更低，别墅的价格更高，这样不仅房子贵，还可以顺便把装修环节的价格报得更高。除了同一个项目的混搭，开发者还可以在同一个城市的几个定位不同的项目中互相合作，套路都是一样的。保证高价房可以保持利润。而且对于开发者来说，分类定价的套路更多。比如低价房虽然备案了，但是你就是买不到，替代的永远是剩下的高价房。第二，永远看高。现在很多城市对开发商采取一刀切的备案策略。这种一刀切的做法对开发者来说几乎是致命的。开发商仍可分期开发，分批预售，但价格将与首次备案价格相同。在这种情况下，以前那种循序渐进，少量多次，房价逐步上涨的策略，现在就不那么好了。每个城市都分为区和地段。同地段的项目也分高低。他们在申请备案价格的时候，必须在周边等待，先把周边在售的楼盘整理出来，按照价格高低排序。在此基础上，进一步进行合理筛选。这个“理性”很微妙。其原则是尽可能获得较高的备案价格，顺利获得审批。对于审批人来说，周边的项目都是这个价卖的，而且都是你自己审批的，所以这个项目的备案价不太可能被暴力压下来。这是开发者经常要寻找更高的参照物，并且总是看得更高的基本逻辑。当然，这只是开发商的首选，在调控压力大的情况下，也不容易做出。但是对于开发者来说，有一个后备计划。一个字：拖，两个字：盖盘。覆盖板可以产生两种结果。一个是制造委屈的氛围。不是不想卖，是拿不到预售证。二是等待市场整体上涨后再重新入市。比如广州(楼盘)，一个多月前，一批高价房源终于到了忠实老婆，并获得了相对理想的备案价格，集中网签成交。游戏一直在进行，妥协往往不可避免。对于保单来说，它面临的压力是多重的，限价是红线，保险需求也是红线。大规模调控后，购房者是首套房刚需。如果让他们等太久，会有反感。毕竟调控只是界定了首套还是二套，首套房买的是高价房。你能说这不是刚需吗？不应该上保险吗？来自购房者的压力，开发商会充分利用这股力量。而这往往也是高价房被盖但最终被收回的一个重要原因