安信国际-物业管理行业核心利润仍处于高位推荐旭辉永盛(01995)

来源：智通财经网

智通财经APP获悉，安信香港发布研究报告称，8家主流物业管理公司(多为国企或质量较好的民企)的核心利润增长随着物业管理公司进入稳定期而有所下降，平均约为40%，但仍处于行业高位。物业管理公司的收入增长与其管理面积的增长速度相一致，反映出收入增长依赖于管理规模的增长，主要体现在基础物业管理和相应的社区增值服务上。银行喜欢外包能力强的物业管理公司，如旭辉永盛(01995)、中海物业(02669)、绿城服务(02869)。其中，中海地产在大型物业管理公司中，在保持盈利能力和促进净利润方面较为突出。中型物业管理公司中，越秀服务(06626)在项目结构、楼层效率增长、利润增长方面最为突出，投资者也可关注。

安信香港的要点如下：

永盛、中海、绿城的规模扩张能力更强。

从绝对值来看，新签面积最高的是：绿城服务增加1.28亿平方米，旭辉永盛增加0.94亿平方米，保利物业增加0.89亿平方米，新城悦增加0.76亿平方米，中海物业增加0.73亿平方米。其中，旭辉永盛、保利地产、中海地产、绿城服务更多来自第三方拓展(不含并购)，分别为中海6300万平方米、5000万平方米、4800万平方米。绿城服务的确切数据需要确认。但考虑到公建类在保利外延项目中占比较高，该行认为旭辉永盛、中海物业、绿城服务品牌具有较强的拓展能力。

管理规模还是关键。

营收方面，营收同比增速最快的是越秀服务、新城悦和旭辉盛，增速分别为64.2%、51.8%和50.8%。物管公司收入增长与其管内面积增速一致，反映收入增长依赖于管内规模的增长，管理费增长空间有限。

整体地板效率变化不大。

在基础物业管理服务方面，管理费效率(每平方米管理面积月平均收入)除越秀服务大幅提升外，其他物业管理公司仅略有提升甚至有所下降。越秀服务效率的提升主要是由于TOD项目的加入改善了收入结构。分部毛利率方面，2020年疫情补贴后，基本恢复正常水平。基于2019年的对比，刚上市且正在享受规模效应红利的物业管理公司，分公司的毛利率已经有了明显的提升，而其他物业管理公司最多只能维持类似的水平。

性价比的提升还有待观察。

就社区增值服务而言，本行发现增值服务收入效率方面的情况相当不均衡。增值服务绝对值分别为越秀服务(仅计算非商业面积)和海洋服务，增值服务月均产值预计高于1元，同比增长明显改善，同比分别增长约150%和80%。大部分物业管理公司的分部毛利率都在下降，反映增值服务的业态有限，扩大业务规模可能带来初期成本，性价比的提升还有待观察。此外，房地产行业处于逆境，物业管理公司与其相关房地产公司之间的协同支持，尤其是处于危险中的房地产企业，可能会面临压力，这将进一步对盈利能力造成压力。

分红是重点。

总的来说，大部分成就

风险提示：房地产政策的不确定性；关联房企融资难度加大。

本文来自安信国际行业策略报告。作者：黄，智通财经编辑：杨。